Аннотация: Серия статей о покупке/продаже недвижимости в Израиле. Статьи были опубликованы в "Новостях Недели" и журнале "Вопрос ребром"
Если у кого-нибудь есть дополения и ПОЛЕЗНЫЕ советы, например, связаные со спецификой конкретного города - дополняйте, людям будет проще делать может быть самую большую покупку в их жизни.
Итак:
После того, как вы определились с городом, районом, размером квартиры и ориентировочной ценой на покупку недвижимости советую в первую очередь обратиться в банк для полного выяснения возможно получаемой ссуды (не забудьте спросить страховые условия и постарайтесь сделать сразу, в случае покупки, в вашей страховой компании) и принять решения есть ли смысл покупать квартиру и платить столько денег или все-таки стоит продолжать снимать.
Если вы приняли первое решение и мечта о своей (!!) квартире, несмотря ни на что возымела на вас то, о чем вы неоднократно слышали от представителей Сохнута, банка и друзей (не им же одним выплачивать) то ваши действия следующие:
При покупке у подрядчика (квартира с первых рук) вы имеете возможность:
- получить местную ссуду в городах развития
- получить дополнительную ссуду от подрядчика
- возможности банка дать вам ссуду в % от суммы покупки увеличиваются (т.е. банк может дать не 80%, а до 90% и иногда даже выше)
Выбрав квартиру в крупной компании: Азорим, Шикун Овдим, Бен-Якар-Гат, Беркович и др. вы подписываете первоначальный договор:
- зихрон ле-дварим или
- бакаша ле-рахишат дира.
Первый по-закону является уже договором (т.е. в случае отказа от покупки вам придется заплатить неустойку).
Второй является просьбой "разрешить компании условия продажи".
Обратите внимание на 2 пункта:
- к какому индексу цен привязана покупка (мадад ле-цархан, мадад-ле бния или курс доллара). Это важно только из-за одного: если вы не успеваете до 15 числа сделать большой взнос из денег банка - то выплата может автоматически повыситься, и это уже придется выплачивать из кармана. С агентом можно договориться не делать привязки к ближайшему мададу (если таковая существует) - выставив это, как одно из условий продажи.
- при зихрон двариме агент по продаже (начальник отдела продажи)вас клятвенно может заверять, что, если вы откажитесь - вам все вернут. Заставьте его (можете сами) записать это в обоих экземплярах (можете по-русски), если таковой пункт отсутствует.
Помните, что даже в случае возврата, время возврата денег после их входа на счет занимает до 45 дней, лучше выписать чек с отсрочкой на несколько дней - что бы вы могли еще раз обдумать покупку.
С "зихрон дварим" вы снова отправляетесь в банк и получаете разрешение уже на конкретную сумму. Грамотный агент в хорошей компании всегда знает к какому работнику/начальнику вас послать, чтобы вы получили нужную вам ссуду.
Запрещено навязывать клиенту какой-то конкретный банк. Можно только порекомендовать. Даже при наличии банковской гарантии в каком-то конкретном банке, если вам дают в другом банке (или страховой компании) условия лучше - вы имеет полное право взять там, где вам выгоднее.
Ответ вам дадут в банке в течении суток-двое. В банк нужно идти с :
- туедат зекаут бе токеф (действующее разрешение мин-ва строительства на покупку недвижимости)
- теудат зеутами покупающих квартиру
- тлуш-маскоротами покупающих и гарантов
- копии теудать зеутов ваших гарантов
- зихрон дварим на покупку квартиру
После получения разрешения из банка - вы возвращаетесь в строительную компанию назначить дату подписания договора.
Во многих компаниях нет отдельного платежа на адвоката, есть "hоцаот хевра", которые варьируются от 1 до 2% иногда + маам.
Обратите внимание, что стоимость вашей квартиры включает маам и закон запрещает брать маам на маам. Т.е. если стоимость квартиры 100 000 шек + маам = 117 000, то расходы компании не могут быть 2% + маам от 117 000.
Если же платеж идет напрямую адвокату - часто можно его ограничить каким-то процентом или оговоренной суммой.
Адвокат обязан предствалять 2 стороны, но он, конечно, представляет сторону компании. Нанятый вами дополнительный ваш адвокат не всегда может повлиять на подписание договора.
На строящийся дом компания/подрядчик обязана вам дать банковскую гарантию (0,4-0,6 % от стоимости квартиры) за счет компании (могут вам рассказать, что внутри "hоцаот хевра").
Гарантию вы получаете на руки (!!) и отдаете после записи квартиры на ваше имя (как правило, это оговорено в договорах).
Подписывать договор с вами имеет право агент по продаже (подписав "мурше хотима") и/или адвокат компании или нанятый адвокат специально для конкретного проекта.
При подписании договора у адвоката - постарайтесь разделить сумму, если вы должны заплатить ему непосредственно его расходы. Последнюю часть желательно заплатить после внесения квартиры в реестр земельного управления. Уточните, что адвокат не потребует потом дополнительных денег за саму запись в реестры.
Сущестуют возможности у некоторых компаний занести сумму "hоцаот" в общую сумму покупки - это выгодно для получения размера ссуд в банке.
Запись квартиры в реестры:
- запись в табу (земля 100% ваша)
- запись в минhаль ЕША (договор только в Ариэле и "Шомронах")
- запись в Гистадрут hа-Циони (Сохнут hа-Еhуди)
- запись (в 90% случаев продажи) в минhаль ми-карка Исраэль.
С точки зрения проживания - пробем нет ни в одном случае.
С точки зрения выселения: случай 2-4й
2-3й - политические, мы их касаться не будем.
4-й заключается в следующем:
Земельное управление заключает с вами договор на 49 лет с опцией продления на 49 лет с тем, что земля переходит в вашу собственность через 99 лет.(куда девается год - никто объяснить пока не может, да и не важно это сегодня).
Нас интересует первый договор на 49 лет.
Земля является вашей арендованой собственностью от 10 до 91% "хахира" (подписаное после получения квартиры хозе с земельным управлением так и называется "хозе хахира").
Земля может быть 80% "хахира", главное что бы она была "миувенет",
т.е. оплачена. Это очень важный вопрос - иначе при продаже квартиры вам еще придется выплатить немалую сумму земельному управлению отдельно (при покупке со вторых рук оплачивает продающий).
Договор стандартный, государственный, иногда вас вызывают в компанию, если она имеет правА архива, иногда адвокат, подписывающий с вами договор или само земельное управление (отделения Т-А, Хайфа, И-м) - его проверить можно только с точки зрения правильно заполненых данных (обратите внимание на записаную площадь, ваши имена и номера удостоверений личности).
При записи квартиры в Табу (агенты по продаже говорят табу на все, что продают, даже если это вышеописаный случай), адвокат делает "предзапись" - "hаарат азара" - для вас, как для владельца - это уже, как запись.
На подписании договора адвокат должен сам заполнить бланки на оплату налога "мас рехиша". Сумма налога зависит от стоимости квартиры и меняется каждые 3 месяца. Для новых репатриантов сумма налога понижена, для чего надо принести (желательно уже на договор) "тамцит ришум" из МВД о том, что вы являетесь новым репатриантом (если нет каких-то изменений в законе, то в течении 7 лет проживания в стране). Подать вы (не адвокат, хотя вы ему за это платите, а вы) обязаны в течении 30 дней со дня покупки (это может быть и зихрон дварим и договор), оплатить в течении 45 дней. Если вы подаете сами: то вам надо предоставить:
- копию договора с датой покупки и суммой контракта
- тамцит ришум из МВД
- заполненый бланк мас рехиша
Налоговую не волную праздники, выходные и т.д. - с просрочкой на один день - вы уже получите штраф.
Если вы оплатите вовремя - обязательно сохраните квитанцию и не пугайтесь, если получите новую к оплате - в мас рехиша мало людей с высшим образованием и знанием компьютерной техники. Они потом сами отменят.
Подписав договор, вы возвращаетесь с оным в банк (лучше иметь несколько ксеро-копий). Банк, перепроверив договор, дает вам "бакаша ле-итхайвут машканта" - письмо для компании-продавца/подрядчика. Ваша задача отнести это письмо назад в компанию (иногда, зная агента, компанию и точную сумму контракта по зихрон-дварим опытная пкида в банке дает вам сразу такое письмо, что бы вы 2 раза не бегали) и ... получить тот самый итхайвут.
Иногда его делают на месте - иногда это занимает несколько дней.
Паралельно с этим вам придется сделать еще одно действие:
сходить к нотариусу (бывает, что адвокат - он же нотариус) и подсписать у него "ипуй коах нотариони".
Если "ипуй коах" строительной компании подходит и для банка (агент по продаже вам об этом сразу сообщит) - то вы пару сотен шекелей сэкономили. Если нет - то подписывать придется 2 экземпляра- один для банка (беря машканту, вы закладываете квартиру банку), второй - компании (что бы у нее была возможность записать квартиру на ваше имя в реестрах). С каждого экземпляра - один останется у нотариуса (на случай возможных разногласий в ближайшии 25 лет).
Получив деньги в банке, вы радостно (или безрадостно) относите их агенту (или адвокату) и доплачиваете оставшуюся сумму + индексации, если таковые имеются.
Вы можете торговаться с банком и требовать переделать договор так же, как и в компании по строительству.
Банк может: не брать с вас деньги за открытие папки, за теудат закаут, за оформление. Банк может снизить процент по взаимодоговоренности (хождение между банками его понижает ежедневно).
Обратите внимание на процент со второго года платежей - чаще пкида в банке показывает вам процент только на первый год, а берете вы на 15-28 лет.
Брать ссуду банка больше чем на 20 лет не выгодно - все последующее время вы платите почти одни проценты при очень маленьком понижении платежа.
Если дом уже построен - то постарайтесь закрыть с агентом сумму в шекелях, не привязаную на 60 дней. Этого времени вам вполне хватит сделать все дела, связаные с покупкой дома.
По окончании платежей (обязательно сохраняйте все квитанции), попросите письмо о окончании оплате или приписку на последней квитанции: "ташлюм софи"(последний платеж)
Если дом находится в процессе строительства, то обратите внимание на дату сдачи, сказаную и записаную в договоре. Учтите, что у подрядчика есть до 90 дней на отсрочку сдачи. Сдача заключается в готовности дома, наличии "тофеса арба", подключения водо и энергоснабжения. Облагораживание территории может закончится через несколько лет после вашего вселения.
Если подрядчик не сдал вам вовремя жилплощадь, то он должен выплатить вам компенсацию, оговоренную в договоре.
Старайтесь оговаривать этот пункт (при недостроеном доме) на конкретную сумму (или процент от квартиры), а не на "сумму в размере средней суммы для съема квартиры" - это никто в жизни определить не сможет.
Перед получением квартиры вы получите уведомление от строительной компании о окончании строительных работ и получаете от них "тофес ихлюс" - ордер на заселение, бумагу, где вы должны записать все недостатки. Задача прораба - что бы вы ее подписали и квартиру приняли. Все его уверения, что он скоро доделает - останутся в воздухе. Постарайтесь записать в его экземпляр (и, конечно, сделайте себе копию) всё, что надо доделать.
Если вы вынуждены принять квартиру, то принимайте, записав опять же все в его экземпляр.
Новых квартир без недостатков в Израиле я не видел - несмотря на место их расположение, размеры и стоимость. Пусть вас это не пугает. У подрядчика есть 10% от стоимости квартиры, заложеные в банке, которые он может получить от вас только после отданой вами банковской гарантии.
Существует государственное требование к подрядчику - "тикун шнати" - т.е. в течении года (не обязательно через год) он обязан исправить недостатки, которые будут обнаружены в течении года.
Не стоит тащить с собой на приемку дома компании по проверке строительства - вы и так можете подать в суд на подрядчика в течении 7 лет, а они, взяв с вас N-ю сумму денег, на 60 листах дадут 59 страниц рекомендаций и только страницу по делу (100%, что 80% из этого вы и так увидите).
Возьмите с собой лампочку (чаще счетчики уже стоят), проверьте слив воды, закрываемость окон и дверей.
Обязательно проверьте плотность закрывания дверей и окна в комнате безопасности и если закрываемость не плотная - вы и подрядчик в проблеме. Переделать это очень сложно и дорого, но нет ничего невозможного. Метод воздействия на этот сектор - "а"га".
"А"га" - что-то типа гос.структуры по гражданской оборне, относится к армии. Люди там очень сложные, имеющие власть и очень любящие ею пользоваться (когда-то у них власти не было). Много среди них русскоговорящих, кричать они очень любят. Жалуйтесь - их "наезд" бъет по подрядчикам очень ощутимо.
Подводные камни:
- Счетчик на воду (от 180 до 960 шекелей) - вам придется оплатить муниципалитету. Иногда они устанавливают сразу по соглашению с подрядчиками, тогда оплатить придется подрядчику.
- Газ: если не описаны оплаченые подводы до квартиры в договоре - то вам придется заплатить газовой компании. Балоны вы НЕ обязаны брать там, куда вас посылает подрядчик (газовые компании ставят ему газовую инсталяцию бесплатно в счет того, что он всех клиентов направит в эту газ.компанию). При центральном газовом обеспечении через год ваад дома(домов) может сильно сбить цену в конкретной газовой компании.
- Ваад hа-байт: если дом построен, уточните у жильцов дома, какую сумму они платят на уборку дома (уборщик или хеврат никайон), электроснабжение, лифты, садовника, электро-ворота, бассейн во дворе, компанию по охране дома (района) и т.д.
Комментарии покупателя:
1. Обязательно взять своего адвоката. Обязательно.
Обычно сумма такова - 0.5% за все ведение дела или 0.25% за участие в состтавлении договора.
Мой адвокат скинул цену (уже после всех скидок) на 3 килодоллара, то есть он себя очень хорошо оправдал.
Каблан не будет Вас обманывать по - крупному - но по мелочам (от эксцессов на несколько тысяч долларов) адвокат Вас защитит.
Адвоката выбирайте только по рекомендации.
2. При заключении договора сумма привязывается к доллару.
В случае покупки со вторых рук - это курс на момент платы, при покупке у каблана - на момент заключения договора (потом обычно привязывается к индексу цен). Так вот - с кабланом можно и нужно торговаться не только по сумме в долларах, но и по курсу доллара (фактически, это один и тот же спор под разным названием).
3. При покупке квартиры у каблана надо учесть, что будут неизбежные дополнительные траты.
Например, что Вы будете делать с каблановской куцей кухней, которой Вам все равно не хватит - докупать шкафчики, то есть выкидывать пусть небольшие, но деньги на ветер или сразу делать кухню - а это деньги немалые.
Например, мазган - при установке очень много пыли, да и жить без него плохо. А стоит он немало, особенно меркази.
Например, встроенные шкафы.
Например, дополнительные розетки по всей квартире - их надо делать сразу, кое-где мне пришлось даже балаты поднимать.
Например, в ванной плитку докладывал - пачкать - так до вьезда.
Например, не хочется тащить старую мебель в новую квартиру.
Еще много напримеров - у меня они тысяч на 25 долларов накрутились, может, даже больше. Я и подсчитывать устал. Все лимиты сорвались.
Мои комментарии:
Банковская гарантия дается в зависимости от платежей и процентной части оплаты квартиры.
Каждый запрос подрядчика в банк за гарантией - стоит ему денег.
Если после 10% договора, вы заплатили 80-85% из ссуд банка (оставив 5-10% "под ключ") - то подрядчик может выдать вам 100% гарантию.
При постепенной оплате - (з-н определяет конкретный процент после завершения определенных этапов строительства) - банковская гарантия будет даваться постепенно.
Срок оформления банковской гарантии от 3 часов до 2-х недель.
Отпускных дней может понадобиться не так и много.
Если ссумировать все, что я описал - то максимум 3 дня. Главное правильно двигаться.
Учтите, что вы не обязаны присутствовать в банке на подписании гарантами гарантий для вас.
Подписать гарантов можно в любом отделении данного банка. Для этого не обязательно пересылать папку внутри банка - ее можно взять у пкиды и отдать гаранту или привезти самому..
Адвокат:
Отмеченые 0,5% абсолютно верны, как при нанимании собственного дополнительного адвоката, так и при покупке квартиры со вторых рук.
0,5% опять же определены, как максимальная сумма, которую может запросить адвокат.
По взаимодоговоренности сторон процент может быть разделен на две продающе-покупающие стороны, как то:
- заплатив своему адвокату за его помощь в составлении/курировании договора при покупке от подрядчика, возможно уменишить с его помощью процент взымаемый адвокатом подрядчика.
- уменьшение процента до 0,25% при подписании договора о купле-продаже со вторых рук, при ведении дела одним адвокатом.
В описаных мной компаниях (и не только в них), договора подписывает не адквокат, а агент по продаже.
Договор стандартный, часто не подлежащий изменению.
"Неспах алеф" - дополнения к договору, вы можете составить сами на основе ваших вопросов, составленых по написаному уже и в будущем в топике.
Торговаться нанятый вами адвокат не должен (хотя может) - это ваше право. Задача адвоката - убрать "подводные камни" расставленые в договоре и постараться их убрать или обезвредить.
По моему личномы опыту адвокат часто совсем не обязателен - скорее это для спокойствия, чем для дела.
Законодательство о недвижимости в Израиле для иностранцев не отличается от аналогичного для израильских граждан. Купить квартиру (дом) можно и без присутствия - через адвоката или другого человека имеющего завернную доверенность. Доверенностей должно быть несколько экземпляров, так как часть придется оставить.
Аналогично житель другой страны имеет право взять ссуду на покупку недвижимости НЕ в Израиле.
Вы не сможете купить дом/квартиру в ешувах на территориях, если не принесете доказательств, что являеетесь евреем, если, конечно, такое требование существует в конкретном поселении.