Новостной фон в отношении нашей отрасли пока вполне позитивный. Надолго ли?
В январе были подведены итоги минувшего года. Пусть объемы строительных работ в Красноярском крае к 2010 году все же упали (на 1,6%), зато со строительством жилья порядок. Весь 2011 год регион серьезно отставал и от общероссийских показателей, и от самого себя образца хлопонинских времен. Но за счет декабрьского рывка (введено 300 тыс. кв. метров, или 30% от итога) Красноярье финишировало почти на уровне федерации. Если Россия добавила 6,5%, то край на пару десятых процентов меньше. Но в краевом центре рост был гораздо значительнее - на 13%. Есть повод для гордости.
Основным драйвером увеличения продаж стала ипотека. Количество жилья, купленного за счет кредитов, выросло на четверть. При этом по году наблюдался поступательный рост ипотечных договоров - от 8,5 тысячи в первом квартале до 16 тысяч в четвертом. Отметим, что сегмент долевого строительства увеличился еще более значительно - почти в полтора раза. Росреестр зарегистрировал 11,2 тысячи таких сделок, что на 44% больше показателей 2010 года (7,7 тысячи). В целом ведомству на регистрацию договоров долевого участия поступило более 60 строящихся зданий, в составе которых предусмотрено 11 тысяч объектов. То есть каждая десятая квартира в строящихся домах, по сути, уже продана.
Активный интерес инвесторов и покупателей благоприятно сказался на состоянии рынка. Аналитики оценивают среднегодовой рост стоимости квадратного метра жилья в Красноярске в 15%. При этом в прошедшем январе реальная цена завершившихся сделок увеличилась еще более чем на процент. Число обращений в Росреестр для оформления сделок по приобретению квартир добавило 14%. Растет интерес к малоэтажке. Количество сделок с объектами ИЖС в 2012 году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло более чем в 1,4 раза.
Все вроде бы хорошо. Тем не менее существуют серьезные опасения, что этот позитив у нас надолго.
Во-первых, есть уверенность в том, что декабрьский, поистине фантастический рывок с вводом за месяц 300 тыс. кв. метров негативно скажется на январских показателях. Не будем лукавить: мы все знаем, как в случае необходимости объекты "перетягиваются" с одного квартала на другой. А если, как говорится в русской пословице, "усердие оказалось не по разуму", если количество домов, планируемых к сдаче в январе, но экстренно принятых месяцем ранее, что называется, зашкалило, то серьезного падения ввода жилья в 2012 году нам не избежать. Причем такого падения, из которого вновь, как и в 2011 году, придется выкарабкиваться весь год.
Во-вторых, ситуацию, когда цены растут быстрее инфляции, аналитики склонны рассматривать как экономический "пузырь", который неминуемо или лопнет, или, в лучшем случае, сдуется. По оценкам специалистов компании экспертного консультирования "Неокон", именно такая ситуация складывается на нашем рынке. Если в ближайшее время в Красноярск не удастся привлечь сторонних инвесторов или спекулянтов, то, как считает научный руководитель проекта "Neoconomica" О. Григорьев, уже весной цены на жилье в городе если не упадут, то как минимум перестанут расти.
В-третьих, ухудшается ситуация с ипотекой. Ужесточаются требования банков к надежности заемщиков, размеру первоначального взноса. И, самое неприятное, впервые с 2008 года возобновился рост процентных ставок по жилищным кредитам. А ведь именно ипотека обеспечивала основной рост продаж жилья! Что произойдет, если этот механизм поддержания спроса исчезнет?
Конечно, хочется надеяться на лучшее. Насколько эти ожидания оправданы, узнаем достаточно скоро. Уже на этой неделе появятся отчеты российских и красноярских статистиков. Об анализе развития отрасли в 2012 году - наш материал в следующем номере