Промышленные площадки - ключ к решению вопроса недостатка свободных земель для нового строительства. Но воспользоваться этим ключом не так-то просто. На эту и связанные с ней темы экспертом нашей газеты выступает исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов.
В российских городах промзоны занимают порядка трети, а то и больше общей площади мегаполисов. В европейских - не более десятой части. Причем в Сибири это в основном территории под давно неработающими заводами и фабриками.
В Красноярске из наследия советской эпохи функционирует едва ли полдюжины предприятий. КрАЗ, КраМЗ и радиозавод на левом берегу. Цветмет, Красмаш и завод холодильников - на правом. Все остальные, если и живы, то за пару десятков лет сократили объемы производства на порядок, а то и на два. Однако при этом, с одной стороны, цена владения землей за счет повышения ее кадастровой стоимости и фискального бремени постоянно растет. А строения и коммуникации, напротив, ввиду недостатка средств на их поддержание приходят все в больший упадок.
Редевелопмент бывших промзон не просто назрел, а перезрел до стадии необходимости вскрытия гнойников из-за угрозы сепсиса для окружающей городской среды, в первую очередь соседствующих микрорайонов и кварталов. Ведь зачастую бывшие промзоны в силу заброшенности становятся источником криминальной или экологической опасности, так как деятельность, которую на них ведут многие новые владельцы, как минимум непрозрачна и малопонятна. Инженерные сети предприятий, как правило, увязаны с общегородской тканью, и потому их упадок создает риски для функционирования общей инфраструктуры города.
В первую очередь жилье
При этом в Красноярске, как практически в других мегаполисах страны, практически отсутствуют свободные и при этом инфраструктурно обеспеченные площадки под жилищное строительство.
- Вопрос перевода заброшенных промзон в жилые районы крайне актуален, так как при длительном непроведении аукционов на землеотводы либо их недостаточности застройщикам приходится осваивать окраинные участки и даже поля за городской чертой, - отмечает исполнительный директор Союза строителей Андрей Тихонов. - И это в силу удаленности и отсутствия там инженерных сетей значительно удорожает строительство, формирует дополнительные транспортные проблемы и ряд других неудобств.
Немаловажным фактором является и то, что даже действующая промышленность перегружает город, особенно приближенные к центру районы, поскольку помимо культурной, административной, торговой и деловой активности на сравнительно небольшой территории сосредоточивается еще и активность производственная. Со всеми сопутствующими этому негативами - обширными грузоперевозками, экологией, дополнительной нагрузкой на общественный и личный транспорт.
При этом понятно, что реновация даже заброшенных промзон, не говоря уже о выводе действующих, дело непростое и крайне затратное. Основные проблемы - точное юридическое оформление документов, в том числе прав на недвижимость и возведение жилья, снос сооружений, включая вывоз строительного мусора; рекультивация грунта, а также судьба объектов ГО и ЧС, забытых хранилищ взрывоопасных либо токсичных материалов, зданий, относящихся к культурно-историческому наследию, не имеющие понятного назначения кабели, линии спецсвязи.
- Затраты на освоение территорий, где нет сетей, сопоставимы со сносом предприятий, но во втором случае мы получаем жилые массивы в городе, а не за его пределами, - отмечает главный плюс подобного подхода Андрей Тихонов. - Промплощадок в городе очень много, поэтому заставлять застройщиков идти "в поля" нет смысла. Сначала надо освоить то, что есть, перевести в жилье, пока все это не разрушилось.
"Генеральный план города призван определить миссию промышленных площадок - бывших производственных гигантов Красноярска" (Э. Акбулатов)
Опт лучше розницы
Дополнительным преимуществом промзон по сравнению с часто используемым механизмом расселением граждан является упрощенная процедура их освоения. Приобрести в собственность промплощадку по времени, а чаще всего и по материальным затратам значительно легче, чем расселить жилой квартал, потому что в этом случае актив консолидирован. Как правило, он имеет одного либо нескольких, но при этом аффилированных владельцев. А при расселении жилого многоквартирного дома или, тем более, частной застройки высоки риски нарваться на неадекватных жильцов, выставляющих непомерные цены за имущество.
- С учетом принимающего иногда массовый характер потребительского экстремизма девелоперу проще практически за те же деньги купить огромную площадку у хозяина промзоны и заняться ее жилищной застройкой, - отмечает исполнительный директор Союза строителей Андрей Тихонов. - Причем сегодня купил, а завтра уже работаешь. Это гораздо быстрее по времени и с минимумом затрат по усилиям, которые приходятся на работу с каждым домохозяином. Годы сноса, расселения, судов, иногда даже пикетов со стороны недовольных. Все это - не дело строителя. Ему надо возводить жилье, а не вязнуть в судебно-административных спорах и проблемах.
Конечно, отдельный вопрос - юридическая чистота и безопасность промзоны как приобретаемого актива. Поскольку предприятия приватизировались в разных обстоятельствах и зачастую по достаточно экзотичным схемам, то в структуре большинства созданных на их основе акционерных обществ потенциально заложены "мины замедленного действия" либо тихо тлеющие, но имеющие шанс разогнаться до полноценного пожара корпоративные конфликты. Однако квалифицированная работа юристов, тщательное исследование истории промплощадки, а также истечение сроков исковой давности по большинству таких ситуаций, как правило, относящихся к "бурным 90-м", позволяют минимизировать подобные риски.
"Расширение границ города - это экстенсивный путь. А интенсивный путь развития - это как раз освоение промзон плюс реновация уже застроенных территорий. Два основных направления по двум категориям земель, которые инфраструктурно обеспечены и уже интегрированы в транспортную, социальную и прочую городскую ткань" (Андрей Тихонов)
Не выплеснуть с водой ребенка
Однако реорганизация постсоветских промышленных территорий связана еще с двумя серьезнейшими проблемами.
- Надо понимать, что перевод промзон в жилье - процесс односторонний, вспять его не повернуть. В жилых кварталах фабрику уже не построить, - считает Андрей Тихонов. - Потому, пока промплощадки существуют, шанс на их промышленное развитие остается. А потенциально это прямые доходы городского бюджета. Кроме того, здесь имеются огромные подстанции, сети, которые, если их заново возводить в чистом поле, будут стоить миллиарды. Они пока есть, это уже определенный капитал, даже народное достояние, и это все надо учитывать.
Отметим, муниципальные власти держат этот вопрос на контроле. Так, в конце августа на территории бывшего шинного завода мэр Красноярска Эдхам Акбулатов провел выездное совещание, посвященное возобновлению деятельности городской промышленности. Поставлена цель отдать под современные производства около трети миллиона квадратных метров пока свободных промплощадей.
- Наша задача - оказать содействие развитию этих производств. Оно может заключаться, в том числе, в специальных налоговых режимах по земле, это арендная плата и налог за землю, - заявил глава столицы края. - Администрация города будет активно поддерживать развитие промышленных площадок бывших гигантов, в том числе через разработку нового генплана.
- На заброшенных предприятиях есть не только, к примеру, большепролетные цеха, но и огромные мощности уже подведенных коммуникаций, а это для промышленности чуть ли не половина капвложений, - комментирует такое решение Андрей Тихонов. - Если выносить предприятия за город, то это гигантские дополнительные расходы на возведение и подключение. При этом возникает вопрос доставки работающих. Увеличение нагрузок на дороги может привести к тому, что город еще больше встанет в транспортных пробках.
Не менее важной задачей является сохранение существующих и создание новых рабочих мест.
- Сейчас это столь не востребовано. Но вскоре проблема занятости населения может обостриться, - уверен исполнительный директор Союза строителей.
"Перевод промзон в селитебельные массивы необходим, но здесь есть риск выбросить вместе с водой ребенка, потерять потенциал восстановления промышленности, создания рабочих мест (Андрей Тихонов)
И все же - жилье!
Однако пока и уровень безработицы в Красноярье постоянно сокращается, и спроса на промстроительство как не было, так и нет.
- В городе прошло шесть аукционов по нежилым площадкам. По пяти из них не заявилось ни одного участника, - отмечает Андрей Тихонов. - А вот если бы их заявили под жилищное многоэтажное строительство, там бы бой шел. Все хотят жилье строить, потому что оно востребовано и продаваемо. Было бы у нас, как в Китае, тогда земля с коммуникациями под промзастройку стоила бы больше, чем под жилую, и в нее вкладывались бы мировые промышленные гиганты. Но они предпочитают идти в Китай, где земля, кстати, не продается.
При этом на промплощадки Красноярска, по оценке главы города Э. Акбулатова, приходится чуть ли не треть территории города. Хотя, если ориентироваться на европейские нормативы, достаточно десятой части.
- Однако не надо сплошь и полностью застраивать жильем. Люди должны где-то работать, - отмечает Андрей Тихонов. - Надо оставлять и пээшки (промзоны. - Редакция), и одэшки, то есть зоны делового административного назначения. Любой микрорайон, вроде Бугача, должен быть как лоскутное одеяло. А предприятия зоны Б3, практически неопасные, вообще должны быть рядом с жилыми кварталами, как нити, вплетаться в городскую ткань.
В любом случае вопрос реновации промзон - это проблема перестройки территории, занимающей 20% Красноярска, глобальной реорганизации десятков квадратных километров, что сопоставимо с возведением нового города на сотни тысяч жителей. А решение ее - едва ли не важнейшая задача ближайших лет. Потому наша газета продолжит обсуждение этой темы в ближайших номерах и приглашает к широкому участию в дискуссии тех, кому небезразлично будущее родного города.
Заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов:
- Задача города - договориться с собственниками, понять, какие у них ожидания. Развитие промзон - вопрос, с одной стороны, переговоров, с другой - создания стимулов: и кнута, и пряника. Мы должны предлагать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы собственники понимали, что они могут построить. Но и не давать им возможности жить по-прежнему: через штрафы, если они нарушают договор аренды земельного участка, через повышение арендных платежей.