# Сектор прорыва?

Вячеслав Анатольевич Ледовский

газета Строитель

Не все у нас в крае так плохо, как это было ранее. Похоже, определился достаточно перспективный растущий сектор. И это малоэтажка.


Рывок в части индивидуального жилищного строительства был совершен прошедшей зимой. Еще по состоянию на конец осени ввод малосемейного жилья отставал от показателей прошлого года на добрые 5%, или более чем десяток тысяч кв. метров. Но уже декабрьский прирост оказался в 1,4 раза более весомым, чем отчет за аналогичный период 2010-го, что позволило ликвидировать отставание по году. Достойным оказался и старт 2012-го. В январе введено 16,5 тыс. кв. метров, что означает еще больший, по сути, почти полуторакратный рост. Правда, в феврале увеличения ввода не было. Те же два десятка тысяч жилых квадратов, что и год назад. Это наводит на определенные мысли.


Помнится, на одной из конференций, прошедших в начале ноября, представитель краевого министерства строительство честно признался:

- Существенный резерв для увеличения объема ввода малоэтажки для нас - это помочь народу в регистрации жилых домов. Ее стоимость возросла с 3 до 20 тысяч. Люди не хотят тратить такие деньги, потому живут в домах, которые существуют де-факто, но отсутствуют де-юре. А в результате у нас "хромают" статистические показатели. Снижение платы до разумной величины позволило бы, по нашим оценкам, на некоторое время поднять объемы ввода процентов на 35-40.


Отметим, примерно такой рост ИЖС и зафиксирован в декабре с январем. После этого, впрочем, показатели откатились к прошлогодним уровням. Похоже, по той причине, что все, кто хотел зарегистрировать свои дома, это сделали. И это полностью исчерпало имеющийся резерв. Однако же, как говорится в русской поговорке, не пойман - не вор. В любом случае в этой ситуации речь идет скорее о выправлении отчетности под фактические результаты, нежели чем об ее фальсификации. Да и снижение административных поборов, неважно, по какой причине, населению только на пользу.


Потому отметим факт совпадения зимнего рывка с вышеозвученной фразой чиновника. Но концентрироваться на этом вопросе не будем. А лучше обратим внимание на позитивные моменты в работе властей.


"Поставленные перед нами задачи невозможно решить без вовлечения в оборот как можно большего количества земельных участков, в том числе и находящихся в федеральной собственности". Евгений Диев


Тендеры и торги


Похоже, сложности с отведением участков под малоэтажную застройку в нашем крае решать научились. Впрочем, перед этим изрядно помучившись с территорией в районе Плодово-ягодной станции.


- Здесь ведь один недочет за другим, - в свое время возмущался условиями того аукциона генеральный директор УСК "Сибиряк" Владимир Егоров. - Первое, определили несуразно высокую цену. Тем более что по участку два ЛЭП идет накрест. Переносить их - огромные затраты. А под ЛЭП селить народ нельзя. Значит, большой объем отвода выпадает и так далее. Таким образом, землю продавать нельзя!


- Не все благополучно в принятом управленческом решении. 143 га - это очень крупный массив с точки зрения ликвидности, вдобавок инфраструктурная необустроенность. Полмиллиарда только за аренду - очевидно, неправильный экономический расчет. Еще и планировочные ограничения из-за сложного рельефа, - заочно согласился с этим утверждением главный архитектор края Константин Шумов. - А в целом образцы решения задач комплексной застройки жилых районов надо искать именно на примере Плодово-ягодной. Здесь мы имеем квинтэссенции всех проблем,


В данном случае чиновники и строители все же сумели прийти к консенсусу. Огромный и достаточно сложный участок был в конце концов успешно отторгован. Аукцион состоялся 16 февраля, победителем при цене 152,1 млн. рублей, что в три раза ниже первоначальных аппетитов продавцов, был признан единственный участник - ОАО "УС-604". Застройщик уже заключил необходимые договоры, оплатил первые арендные платежи и приступает к предметной работе.


Не менее важен факт, что на том тендере участники определились с взаимными интересами, научились их учитывать, отработали технологии согласования и сотрудничества. Видимо, и по этой причине следующие торги под комплексную малоэтажную застройку подготовлены гораздо лучше. Теперь речь идет об участке между поселком Минино и трассой к Емельяново.


Сразу отметим очевидные достоинства предлагаемой территории. Во-первых, это очень выгодное расположение. Всего в десятке километров от центра города, практически на его границе, и вдоль качественной автодороги к аэропорту, что формирует идеальную транспортную логистику. Во-вторых, льготные условия аукциона. Срок строительства определен с хорошим, по мнению специалистов, фактически двойным запасом в восемь лет.


- После подведения результатов аукциона в течение двух-трех месяцев увидим прогнозные сроки освоения участка. Надеемся на срок 3-5 лет, - признался первый заместитель министра строительства края Евгений Диев.


Доля экономжилья для участка установлена щадящая, до половины от планового ввода.


- Наш норматив 75-80%, но в данном случае мы снизили до 50%, - сообщил заместитель генерального директора Фонда "РЖС" Алексей Фурсин. - Напомню: жилье экономкласса характеризуется рядом параметров, основные из них: площадь дома не более 150 кв. м, 10 соток земли индивидуальный участок, 4 сотки - сблокированный.


Зачетный объем ввода определен в 70 тыс. кв. м. На самом деле можно построить как минимум в два раза больше. При этом предлагаются программы оптимизации накладных расходов, которые за счет сокращения сроков освоения объекта позволяют сэкономить до 100 миллионов рублей только арендными платежами.


Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства готов оказать помощь застройщикам в получении кредитов, на определенных условиях выкупить часть жилья, обеспечивает доступ к своей постоянно обновляемой библиотеке малоэтажных проектов, практически в онлайн-режиме консультирует по всем проблемам.


- На вопросы, которые поступают по Интернету, мы отвечаем в течение суток, - уверил Алексей Фурсин. - Процедуры работы с застройщиками у нас стандартны и отработаны. А по этому лоту ждем очень живой аукцион. Мы проанализировали торги, которые проходили в крае, и считаем, что наше предложение весьма конкурентоспособно.


Не в последнюю очередь привлекательность территории определяется прозрачными и достаточно небольшими обременениями по инженерной инфраструктуре, которые, по мнению специалистов, составят до 3 тыс. рублей за кв. метр, или менее 10% от общей стоимости строительства.


- Это очень хороший для нашего региона показатель, - считает заместитель директора ТГИ "Красноярскгражданпроект" Татьяна Лисиенко, - потому что, как правило, по новым участкам затраты на инженерно-социальную инфраструктуру достигают трети, а то и половины финальной цены квадратного метра.


Многие технические проблемы поможет решить наследие, оставшееся от систем и мощностей давненько не работающего мясокомбината. По водоснабжению и водоотведению предусматривается подключение к расположенным всего лишь в 3-4 километрах городским сетям на ул. Калинина. В отношении электроэнергии планируется подпитка от подстанции на Плодово-ягодной площадке, ввод которой намечен на 2014 год. При этом рядом, всего в восьмистах метров, находится действующая подстанция МРСК. Но за подключение к ней энергетики запросили нереальные 700 миллионов, или по 10 тыс. рублей за каждый намечаемый к застройке жилой метр. Конечно, при более разумном подходе МРСК и здесь возможны взаимоустраивающие подвижки.


"Я считаю, что в Сибири земля вообще должна даваться бесплатно. И чем быстрее мы решим этот вопрос, тем лучше простимулируем жилищное строительство" (Константин Шумов)


Проблемы остаются


К сожалению, на предлагаемой к торгам территории все не настолько безоблачно, как хотелось бы. К примеру, пока непонятно, как решать вопрос с теплом. От существующих источников участок расположен далековато, вдобавок запаса мощностей в прилегающем городском районе практически не осталось, потому необходима собственная генерация. Но какая?


- Уголь не пройдет по экологическим соображениям, - уверен технический директор Союза строителей Виктор Дьяконов.


Электроотопление дорого, жители такой ресурс не потянут. Что остается? Газгольдеры? Иной вариант? Пока непонятно. Есть проблема с водоотведением. Полторы сотни тыс. кв. метров жилья еще можно подключить. А вот больше - маловероятно. Для этого придется вкладывать серьезные средства в расширение коллекторов. А ведь рядом с торгуемым лотом находится еще порядка сотни гектаров, которые рассматриваются в качестве потенциальной второй очереди развития данной территории. Кроме того, пока не очевидно, как будут решаться задачи формирования социальной инфраструктуры. А это весьма немаловажный аспект.


- Нам предлагается построить поселок в течение 4-6 лет, но при этом по школам и детсадам город ничего делать там не планирует, - возмущаются застройщики.


При всем этом остается вопрос о будущих покупателях. Уже сейчас строители ИЖС предлагают к продаже гораздо больше коттеджей, чем красноярцы имеют возможность купить. А что будет при расширении объемов ввода жилья?


- По большому счету, плохая макроэкономическая ситуация у потенциальных потребителей и является главной причиной слабого развития малоэтажки, - уверен Константин Шумов. И с этим тезисом трудно поспорить.


- При наших очень скромных доходах основной массы населения серьезный спрос может обеспечить только реальная ипотека - с низкими, не более 3% в год, обременениями, - делает вывод Заслуженный архитектор России, академик МАРЭ Владимир Шадрин.


Но именно эта проблема может быть решена только на федеральном уровне. Региональные чиновники здесь бессильны. А все, что от них зависит, они, похоже, уже делают.


Константин Шумов: "Земельные ресурсы, которыми распоряжается сегодня край в сфере жилищного строительства, незначительны. Лучшие территории в муниципальных образованиях на протяжении последних лет приобретены частными лицами. В результате у муниципалитетов осталось не так много земли, которую можно обустроить под строительство. В то же время частные инвесторы, обладая объемными земельными участками, не всегда имеют достаточно финансов для того, чтобы разработать хотя бы проекты планировок. Средств на инженерно-транспортное обустройство участков тем более у них нет. А если перекладывать эти затраты, а вдобавок и социальную инфраструктуру на стоимость квадратного метра, то очевидно, что такие проекты строительства жилья, тем более малоэтажного, являются малоликвидными и неконкурентоспособными. Поэтому только учет взаимных интересов государства, муниципалитетов, частных застройщиков и конечных потребителей в виде комплексных документов развития территорий, проектов межевания, программ развития инженерно-транспортной, социальной инфраструктуры, позволит решить назревшие проблемы".


Анекдот-постскриптум:

Наша власть ныне находится в самом цветущем возрасте. И подростковая дурь вроде позади, и до старческого маразма еще далеко,