Некрасов Юрий Валентинович. Инвестиции в голландскую недвижимость



НЕДВИЖИМОСТЬ
март 2008 2[46]	ЖИЛОЙ ФОНД
В статье рассказано, что притягательно для российских инвесторов в голландской недвижимости, а что нет, даны характеристики рынков различной недвижимости. Описан порядок приобретения недвижимости, а также даны советы российским инвесторам. Напечатана в приложении к газете Ведомости "Недвижимость. Жилой Фонд" март 2008 N 2 (46) под названием "В стране мельниц и тюльпанов". http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/03/11/143249 Издатель перепутал имя автора и назвал его почему-то Виктором. Правда, в следующем номере 3 (47) печатного издания на стр. 3 появиласть ПОПРАВКА: В N 2(46 от 2008) следует читать имя автора статьи " В стране мельниц и тюльпанов" Юрий Некрасов. Статью также опубликовали крупнейший портал российского Интернета Mail.ru http://res.realty.mail.ru/articles/751.html а ещё австрийская группа компаний Just Real" Consult GmbH: http://www.justreal.ru/presscenter/analytics/295/ электронная газета про недвижимость в России и за рубежем: http://00j.org/2008/03/11/v-strane-melnic-i-tjulpanov.html информационно-аналитический портал Коллективные инвестиции в недвижимость RealtyInvest.ru: http://www.realtyinvest.ru/articles/press/2008/03/12/press_3903.html журнал Московской Ассоциации Риэлторов Квадрум Недвижимость Зарубежом http://www.kvadroom.ru/statei/article.phtml?a_id=2152 и многие другие. Не все издания, правда, поместили имя автора и источник. Они - пираты?

Юрий Валентинович Некрасов

ИНВЕСТИЦИИ В ГОЛЛАНДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Голландскую недвижимость характеризуют её надёжность и ликвидность, постоянный рост цен, высокий доход от недвижимости по сравнению с другими европейскими странами. Законодательство скорее благоволит к арендаторам, чем к владельцам недвижимости. Стоимость оформления покупки недвижимости - умеренная. Но налоги в стране - высоки. Российские инвестиции в голландскую недвижимость не бросаются в глаза в официальных источниках. На это есть главная причина: российские инвесторы не пользуются равными правами с коренными жителями и инвесторами из стран ЕС и поэтому не имеют одинаковых прав пользоваться голландской недвижимостью. В то же время российские инвесторы владеют голландской недвижимостью, но не любят афишировать себя ни дома, ни за рубежом.

Немного филологии и географии.

Строго говоря, та недвижимость, о которой пойдёт речь, находится в 12 провинциях государства, которое носит официальное имя Королевство Нидерландов (Koninkrijk der Nederlanden). И только две крупнейших из 12 провинций называются Голландией (Северной и Южной). В русском языке давно прижился термин Голландия, обозначающий Королевство Нидерландов и все предшествующие в его истории государства. В нашем языке широко употребляются производные слова от этого термина: голландская живопись, голландский сыр, Летучий голландец (Vliegende Nederlander). Летучего нидерландца у нас бы никто не понял. Мы также называем Англией государство - Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии. И мы не одиноки. В отношении Голландии также поступают в Англии. А в Греции, Испании, Италии, Китае, Польше, Словакии и др. вообще игнорируют название Нидерланды, употребляя вместо него слово - Голландия, хотя это приводит к затруднениям, когда речь идет о провинциях и стране в целом. Термин Нидерланды, в переводе с голландского означает низкие земли, т.е. земли, находящиеся ниже уровня моря. Эти земли находятся как в Голландии, так и Бельгии, и Германии. Исторически этим термином называли ещё и Бельгию с Люксембургом, входившими в состав Голландии до 1830 года.

Основной недостаток голландской недвижимости для российского инвестора

Для российского инвестора затруднительно пользоваться голландской недвижимостью. Он не может в ней проживать, на её посещение накладываются ограничения. Российского инвестора в голландскую недвижимость, и платящего налоги в голландскую казну, рассматривают в посольстве Королевства Нидерландов, только как туриста. Причина кроется в двусторонних отношениях между Российской Федерацией и Королевством Нидерландов. По сведениям Посольства РФ в Гааге, в настоящее время правовая база торгово-экономических отношений между двумя странами состоит из 24 основных соглашений, 16 из которых еще заключены с Советским Союзом. Для стран, входящих в противостоящие блоки, была понятна такая формулировка: "3. Положения настоящей статьи должны толковаться таким образом, чтобы не обязывать ни одну из Договаривающихся Сторон распространять на инвесторов другой Договаривающейся Стороны привилегии и преимущества, аналогичные тем, которые предоставляются инвесторам третьего государства". Источник: Статья 3, "Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Королевства Нидерландов" (Москва, 5 октября 1989 г. по состоянию на 27 марта 2007 года). Поэтому российский инвестор не может проживать в голландской недвижимости, а инвестор из стран ЕС может.

Преимущества голландской недвижимости

Основным преимуществом является опережение роста инфляции в Голландии ростом цен на недвижимость. По данным Голландской ассоциации риэлторов и экспертов в области недвижимости (Nederlandse Vereniging voor Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM), далее NVM, рост цен на недвижимость в Голландии испытывает невиданный в Европе бум, начиная с 1986 г. За последние три года их рост составляет около 5% в год. Согласно агентству Index Mundi, в 2007 году уровень инфляции в Голландии опять упал до рекорда 2005 г., составлявшего 1,4 % в год. За счёт роста цен капитал, вложенный в недвижимость, приносит доход, сопоставимый с процентными ставками на банковские вклады, конечно, по европейским меркам. Для инвестора, стремящегося сохранить свой капитал и не старающегося получить высокие дивиденды, голландская недвижимость может стать хорошим объектом инвестиций. На приведенной ниже диаграмме описанная ситуация ясно видна.

Диаграмма 1

Источники: NVM, Международная организация труда и Index Mundi

Вторым преимуществом является сравнительно высокий доход от использования недвижимости в коммерческих целях по сравнению с большинством европейских стран. По сведениям Бюро информации по недвижимости "Global Property Guide", далее - GPG, валовой доход от голландской недвижимости составляет 8,25 % от её продажной цены. Доходы, приведенные к стоимости недвижимости, выше только в Молдове, Словакии и на Украине. Но там и цены ниже. В Германии, занимающей 19 место, доход составляет - 5,39%, Великобритании (20 место) - 5,36%, Швейцарии (33 место) - 3,78%, а в Монако (36 последнее место) только 2,43%. В таблице приводится уровень валового дохода от аренды площадей в разных странах мира, выраженный в процентах от продажной стоимости недвижимости.

Таблица N 1
Рейтинг	Страна	Доход в %
1	Молдова	14,36
2	Словакия	10,06
3	Украина	9,09
4	Голландия	8,25
5	Румыния	8,17
6	Венгрия	8,09
7	Бельгия	7,58
8	Турция	7,54
9	Македония	7,23
10	Мальта	6,94
11	Чехия	6,93
12	Словения	6,81
13	Андорра	6,19
14	Эстония	6,13
15	Швеция	6
16	Польша	5,95
17	Болгария	5,87
18	Португалия	5,72
19	Германия	5,39
20	Великобритания	5,36
21	Россия	5,23
22	Финляндия	5
23	Латвия	4,97
24	Дания	4,88
25	Люксембург	4,88
26	Австрия	4,4
27	Кипр	4,38
28	Италия	4,27
29	Норвегия	4,22
30	Литва	4,04
31	Франция	4,02
32	Ирландия	4
33	Швейцария	3,78
34	Лихтенштейн	3,29
35	Испания	2,87
36	Монако	2,43
Источник: "GPG"

С учетом того, что среди европейских стран Голландия занимает одно из первых мест по ценам городской жилой недвижимости, пропуская вперед себя только Монако, Великобританию, Россию и Францию, то и реальные доходы от аренды недвижимости ощутимы. В приведенной ниже таблице приводится цена (в евро) квадратного метра квартиры площадью в 120 кв.м. в столицах государств, финансовых центрах или центрах крупнейших рынков недвижимости стран Европы. В этой таблице Россия почти "впереди планеты всей".

Таблица N 2
Страна	Город	Цена (евро)
Монако	Монако	24900
Великобритания	Главный Лондон	18108
Россия	Москва	11501
Франция	Париж	10014
Голландия	Амстердам	6667
Лихтенштейн	Вадуц	6333
Италия	Рим (Историч. центр)	6083
Швейцария	Женева	5418
Испания	Мадрид	5160
Норвегия	Осло	5117
Ирландия	Дублин	5000
Люксембург	Люксембург	3934
Литва	Вильнюс	3792
Дания	Копенгаген	3784
Финляндия	Хельсинки	3333
Польша	Варшава	3292
Швеция	Стокгольм	3167
Латвия	Рига	3020
Австрия	Вена	3000
Украина	Киев	2807
Андорра	Андорра	2583
Португалия	Лиссабон	2517
Словения	Любляна	2467
Турция	Стамбул	2467
Германия	Берлин	2462
Эстония	Таллинн	2383
Чехия	Прага	2367
Румыния	Бухарест	2350
Греция	Остров Крит	2244
Хорватия	Загреб	2215
Кипр	Лимассол	2167
Бельгия	Брюссель	2150
Мальта	Валлетта	1967
Венгрия	Будапешт (Пешт)	1792
Болгария	София	1487
Словакия	Братислава	1292
Македония	Скопье	1113
Молдова	Кишинев	902
Источник: "GPG"

В ниже приведенной таблице показана доходность жилой недвижимости в зависимости от месторасположения и площади. Валовой доход составляет в среднем около 7 % от покупной цены жилой недвижимости в центральном Амстердаме и 4-5 % - в предместье. В Гааге и Утрехте, валовой доход от аренды квартиры находится в пределах 7 % - 7.5 % для небольших квартир и уменьшается при увеличении площади квартиры.

Таблица 3

*Месторасположение* *недвижимости*	П*лощадь*	*Доход в год*
*АМСТЕРДАМ - Центр*
	*50 кв.м.*	*4,50 %*
	*80 кв.м.*	*7,38 %*
	*120 кв.м.*	*8,25 %*
	*200 кв.м.*	*6,00 %*
*АМСТЕРДАМ - Предместья*
	*70 кв.м.*	*3,60 %*
	*120 кв.м.*	*5,54 %*
	*180 кв.м.*	*5,05 %*
	*250 кв.м* + *участок земли*	*4,40 %*
	*350 кв. м* + *участок земли*	*3,36 %*
*ГААГА*
	*40 кв.м.*	*7,06 %*
	*70 кв.м.*	*7,38 %*
	*170 кв.м.*	*7,60 %*
	*300 кв.м.*	*5,17 %*
	*500 кв.м.*	*4,00 %*
*УТРЕХТ*
	*40 кв.м.*	*7,06 %*
	*70 кв.м.*	*7,38 %*
	*170 кв.м.*	*7,60 %*
	*300 кв.м.*	*5,17 %*
	*500 кв.м.*	*4,00 %*
Источник: "GPG"

Третьим преимуществом голландской недвижимости является сравнительно быстрое и недорогое оформление её в собственность. По данным Всемирного банка, чтобы оформить голландскую недвижимость в собственность требуется пройти 2 процедуры в течение 5 рабочих дней, тогда как в Греции эти показатели равны 12 и 23, а в России - 8 и 52. Согласно информации "GPG", Голландия занимает 12 место по стоимости передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю (11,03 % от покупной цены), пропуская впереди себя Бельгию (17,88%), Францию (16,3%) и др. Эта стоимость складывается из налога на передачу недвижимости 6% от продажной цены, регистрационных и других сборов - 1,0% -1,2% (+ 19% НДС), нотариального сбора и расходов по оформлению документов - 1,0% - 1,5% (+ 19% НДС), гонорара риэлтора - 1,0% -1,2% (+ 19% НДС). Причём часть расходов оплачивает покупатель (9.33% - 11.36%), а часть продавец (1,19% - 2,38%).

Налоги на голландскую недвижимость

По данным компании "PriceWaterCoopers", налог на голландскую недвижимость (Onroerende zaak belasting (OZB)) платится в муниципальную казну. Он делится на две части, одна уплачивается собственником, другая - пользователем (арендатором). Каждый муниципалитет (а их насчитывалось 443 в 2007 г.) устанавливает свой собственный тариф на четыре года. Тарифы обычно колеблются от 0,1% до 0,3% от стоимости недвижимости. В последние годы во многих муниципалитетах эти тарифы выросли на 10%, и парламент рекомендовал ограничить рост части налога, уплачиваемого собственником, до размера роста инфляции.

Помимо налога на недвижимость, муниципальные власти налагают другие налоги и сборы на владельца недвижимости, например, строительные сборы при получении разрешения на строительство. Такие сборы могут быть очень высокими, и их начисление необходимо тщательно проверять перед оплатой. Другие выплаты муниципальным властям могут включать налоги за защиту дамбой польдера (осушенного участка земли) или за право дренировать участок земли, налоги за пользование канализационной системой, за загрязнение сточных вод, налог за отвод грунтовых вод, экологические налоги и налог за пользование энергией. Виды налогов, их ставки меняются от муниципалитета к муниципалитету, что вызывает необходимость консультаций со специалистами (риэлторами или нотариусами).

Физическое лицо, нерезидент, не занимающееся бизнесом в Нидерландах, не платит налога на прибыль, возникшую при продаже голландской недвижимости. Если физическое лицо занимается бизнесом или недвижимость является активом фирмы, то прибыль, возникшая при продаже голландской недвижимости, попадает в третью корзину и соответственно облагается налогом, как описано ниже.

Другие налоги

Согласно данным, недавно опубликованным Организацией экономического сотрудничества и развития, ОЭСР, в отчёте "OECD in Figures 2007, OECD, Paris" Нидерланды имеют высокое налогообложение по сравнению с другими промышленно развитыми странами, входящими в эту организацию.

Например, доходы холостяка облагаются всеми видами налогов, которые составляют 32,5%. Больше платят холостяки только в Австрии, Венгрии, Дании, Бельгии и Германии, а меньше - в 24 странах ОЭСР. Наивысшая ставка налогообложения физического лица составляет 52%. Выше ставки - в Дании, Венгрии и Швеции, а ниже в 26 странах ОЭСР. Наивысшая ставка налогообложения компании составляет 34,5%. Выше ставки - в Греции, Испании, Франции, Канаде, Германии, США и Японии, а ниже - в 22 странах ОЭСР.

Физические лица в Нидерландах платят не один подоходный налог, а целых три. Каждый их попадает в так называемую "корзину" со своей ставкой.

-- Первая "корзина": облагаемый доход, полученный из заработка, домовладения, прибылей, выплат по социальному обеспечению и пенсий:

Таблица 4
Налоговая прогрессивная шкала на 2007 г
Налогоблогаемый доход (евро)	предельная ставка налога
до 17 319	2,50 %
17 319 - 31 122	10,25 % на сумму свыше 17 319
31 122 - 53 064	42 % на сумму свыше 31 122
Свыше 53 064	52 % на весь доход свыше 53 064

-- Вторая "корзина": доход, полученный в виде дивидендов от акций, облагается по фиксированной ставке в 25 %. В 2007 г. первые 250 000 евро облагались по ставке
в 22 %.

-- Третья "корзина": доход, полученный от сбережений и инвестиций (а именно от недвижимости) облагается по фиксированной ставке в 30 %. Если недвижимость сдаётся в аренду, то полученный доход попадает в третью "корзину" и облагается по твердой ставке в 30 % , которая устанавливается, исходя из предположения, что полученный доход составляет 4 % от чистой стоимости активов. В результате получается ставка ежегодного налогообложения активов в размере 1,2 % от стоимости активов.

Голландская налоговая система достаточно сложная, в ней имеются многочисленные возможности получения скидок с налогов и другие льготы. Иностранцу практически не возможно разобраться в ней самому. Ему обязательно необходимо прибегнуть к помощи налогового консультанта.

Для российских граждан, являющихся собственниками недвижимости в Нидерландах, необходимо помнить статью 6 из Соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Королевства Нидерландов об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество (совершено в Москве 16 декабря 1996 г.) и, в частности: "1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве".

Голландский рынок жилой недвижимости

Говоря о жилой недвижимости необходимо отметить большой спрос, вызванный притоком иммигрантов. Чтобы его удовлетворить требуется ежегодный ввод строй 80 - 100 тыс. домов или жилых помещений. Предложение отстает от спроса. Так в прошлом году только новых 72 400 жилых помещений появились на рынке. По оценке "GPG" в 2008 г. ожидается постройка около 50 тыс. новых домов.

Сейчас на рынке отмечается бурный рост жильцов, проживающих в собственных домах. В 60 % домов проживают их собственники, а пятьдесят лет назад этот процент был вдвое меньше. Правительство поощряет эту тенденцию, особенно среди малоимущего населения.

Одной из особенностей голландской жилой недвижимости является тот факт, что её
34 % относятся к социальному сектору, самому крупному в ЕС, что не может не сказываться на доходности аренды жилых помещений. Т.к. большинство потенциальных арендаторов предпочитает социальное жилье.

Но неудовлетворенный спрос вызывает рост цен по всей стране. И сразу надо выделить и исключить Амстердам, где цены на жилую недвижимость экстремально высоки, а доходы зависят от различных факторов и их размеры колеблются в больших пределах (11 % - 4,5 %).

Наибольшим спросом и любовью у голландцев пользуются отдельные дома, несмотря на стоимость занимаемых ими земельных участков. Ниже приведенная таблица характеризует скорее плоский рынок в этом секторе без больших взлетов и падений. Этот рынок не годится для быстрых спекуляций. Кроме того, инвесторам необходимо учесть, что жилая недвижимость в среднем ценовом диапазоне сильно подвержена правительственному вниманию и вмешательству. Им необходимо ориентироваться на верхний ценовой диапазон, на большие и современные помещения.

Таблица 5
Цены на дома и их доходность в 2007 г.
Провинции	Средняя продажная цена (евро)	Доходность (в % от стоимости)
Гронинген (Groningen)	174 000	6,10 %
Фрисландия (Friesland)	200 000	5,50 %
Дренте (Drenthe)	221 000	5,10 %
Оверэйссел (Overijssel)	220 000	4,90 %
Флеволанд (Flevoland)	215 000	5,50 %
Гелдерланд (Gelderland)	265 000	5,80 %
Утрехт (Utrecht)	280 000	4,50 %
Голландия Северная (Noor-Holland)	257 000	5,50 %
Голландия Южная (Zuid-Holland)	226 000	5,30 %
Зеландия (Zeeland)	208 000	4,50 %
Брабант Северный (Noord-Brabant)	268 000	5,50 %
Лимбург (Limburg)	206 000	4,90 %
Источник: "NVM"

Голландская ипотека имеет очень привлекательные условия. По ипотеке процентная ставка составляет 3,3 %, выплата процентов вычитается из сумм, облагаемых налогом, процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества приближается к 100 %. Иногда арендная плата за такое же помещение бывает выше, чем выплаты по ипотеке, т.е. покупатель получает жилье почти в подарок. Но ипотека здесь рассматриваться не будет, т.к. голландские кредитные учреждения имеют глубокие предубеждения против иностранцев. Эти предубеждения объясняет голландская компания "Financieel Voorlichtingsbureau de Boer" следующим образом: "Банки хорошо помнят ипотечный кризис, разразившийся в 80-ых годах прошлого столетия. Тогда иностранцы покидали помещения, купленные по ипотеке, бросая ключи в почтовые ящики банков". Сейчас иностранцу на ипотеку можно не рассчитывать, а русскому инвестору и подавно.

Голландский рынок служебных площадей (офисов)

По данным голландской риэлторской компании "DTZ Zadelhoff", общая служебная площадь всех административных зданий в Нидерландах составляет приблизительно
44 млн. кв. м. Сейчас 11 % площадей готово к сдаче в аренду и пустует. Это - улучшение по сравнению с летом 2004 г., когда пустовало более 16 % всех служебных помещений (самый экстремальный показатель рынка за последние десять лет). Рынок демонстрирует снова признаки оздоровления. За прошлый год размеры пустующих служебных площадей уменьшались на 500 000 кв. м. и достигли 5,8 млн. кв. м. Спрос возрос и приблизился за последний год к 2,1 млн. кв. м., что повторяет рекорд 2000 г. Ведется новое строительство на площадях между Амстердамом и обслуживающим его аэропортом Шипхол. Здесь запланировано ввести в строй 1 млн. кв. м. до 2040 г. В научном парке Амстердама, где уже начаты, подготовительные работы, планируется создать международный центр знаний, где объединятся образование, исследования и бизнес. "Новый центр" в Гааге тоже вносит свою лепту в новое строительство в этом секторе рынка.

Рынок служебных площадей - децентрализован, Каждый город имеет свою специфику и своих участников рынка. Амстердам (5,8 млн. кв. м.) специализируется на финансах и международной торговле, Гаага (3,8 млн. кв. м.) - национальный центр администрации, там главными потребителями служебных площадей являются правительственные учреждения и общественные организации. Роттердам (2,9 млн. кв. м.) - морской порт, там арендаторами и покупателями являются крупные страховые и торговые компании. Утрехт (2,3 млн. кв. м.) - сердце страны, здесь главными потребителями являются транспортные и сервисные компании, обслуживающие внутренний рынок страны. Эйндховен (1,3 млн. кв. м.) и Арнем (1,0 млн. кв. м.) - главные индустриальные центры Нидерландов. Здесь служебные помещения занимают компании, работающие в областях, связанных с электроникой, химикалиями и энергоснабжением.

Голландский рынок промышленной недвижимости

В целом промышленная недвижимость занимает приблизительно 70 000 гектаров. Приблизительно 85 млн. кв. м. находятся под крышей и являются производственными зданиями. Рынок промышленной недвижимости более рассредоточен по всей стране, чем рынок служебных площадей. Приблизительно 10 % площадей промышленной недвижимости пустует.

Большая часть промышленной недвижимости используется её владельцами. По оценке риэлторской компании "Cushman & Wakefield", только 20 % всех зданий сдаются в аренду. Однако, аренда стала более популярной за последние десять лет. Существующая тенденция направлена на увеличение арендной части рынка промышленной недвижимости. Доля арендной части рынка будет постоянно расти и достигнет 30 % за пять - десять лет.

За прошлые десять лет спрос выровнялся и, несмотря на небольшие ежегодные отклонения, стал повсюду стабильным. При среднегодовом показателе спроса приблизительно в 1,7 млн. кв. м. спрос на площади промышленной недвижимости за последний год составил 2,2 млн. кв. м.

Предложение медленно приближается, но быстрее, чем в прошлые годы, к 8,1 млн. кв. м. Главным образом, пустуют старые производственные помещения, т.к. они не удовлетворяют потребности современных арендаторов, и растет спрос на новые производственные помещения.

При перемещении производственных компаний старые производственные помещения остаются не востребованными. Найти новых арендаторов на эту недвижимость не представляется возможным. Причина: малый спрос и чрезмерно большое предложение. Приблизительно 30 - 40 % предложений в этом секторе рынка не находят спроса. Строительство новых помещений для спекуляций резко сократилось. Новое строительство ведется, главным образом, собственниками производственных компаний. Складские помещения и строения, относящиеся к материально-техническому обеспечению производства, пользуются большим спросом и являются более привлекательными, чем производственные площади, для инвесторов, не связанных с промышленностью.

Голландский рынок недвижимости, обеспечивающей розничную торговлю

Этот сектор рынка недвижимости бурно развивается в течение последних 30 лет. В этом секторе произошли небольшие изменения, не отразившиеся на его росте. Объекты розничной торговли из центра городов стали перемещаться за город. Это позволяет снизить цены на создание торговых центров. В секторе доминируют крупные сетевые компании розничной торговли и голландские фирмы.

Где инвестиции более выгодны

Просмотрев сектора рынка голландской недвижимости, можно сделать вывод, что весь рынок недвижимости стабильный, на нем не наблюдается резких перепадов цен по месту расположения недвижимости, по времени, по секторам рынка. Нет мощных групп, занимающихся спекуляцией, которые были бы в состоянии резко менять цены в какой либо группе недвижимости. Таблица, расположенная ниже иллюстрирует это положение. Хотя, глядя на неё, можно увидеть кое-какие возможности для инвесторов в складские помещения и новые строения, относящиеся к материально-техническому обеспечению производства, на севере, востоке и юге страны.

Таблица 6
Доходность (в % от стоимости) недвижимости по расположению, классности и секторам
Расположение	Классность помещения	Жилой	Служебный	Промышленный	Розничной торговли
Север ¹	Люкс	4,90-5,60	7,00-7,75	8,00-9,00	5,40-6,50
	Обычная	5,50-6,10	7,60-8,75	8,40-9,50	6,35-7,25
Восток ²	Люкс	4,50-5,40	6,30-7,60	7,80-8,80	5,30-6,25
	Обычная	4,90-5,80	7,60-8,75	8,40-9,50	6,25-7,00
Юг ³	Люкс	4,50-5,40	6,20-7,75	7,40-8,65	5,20-6,25
	Обычная	4,80-5,50	7,60-8,75	8,35-9,25	6,25-7,00
Запад ⁴	Люкс	4,25-5,00	5,60-7,00	7,25-8,25	4,60-5,55
	Обычная	4,50-5,50	7,20-7,90	7,80-8,80	5,65-6,75
Провинции
¹Гронинген (Groningen), Фрисландия (Friesland) ²Гелдерланд (Gelderland) Дренте (Drenthe), Флеволанд (Flevoland) Оверэйссел (Overijssel) ³Голландия Северная (Noor-Holland), Голландия Южная (Zuid-Holland), Утрехт (Utrecht) ⁴Брабант Северный (Noord-Brabant), Зеландия (Zeeland), Лимбург (Limburg)
Источник: голландская риэлторская компания "DTZ Zadelhoff"

Принципы ценообразования голландской недвижимости очень просты. За 15 лет недвижимость должна окупиться, причем за основной критерий берут валовой доход от данного класса недвижимости. Дальше начинают играть рыночные критерии спроса и предложения.

В сделках с недвижимостью помимо сторон обязательно участвуют риэлторы, нотариусы, государственный регистрационный орган, а также могут привлекаться бухгалтера, аудиторы, налоговые консультанты, специалисты по проверке зданий, геодезисты, юристы и др.

Голландские риэлторы

Небольшой экскурс в филологию с точки зрения недвижимости. В русском языке прижился термин "риэлтор", означающий посредника при продаже/покупки/ сдачи/получения в аренду недвижимости. В английском языке, откуда пришло это слово, слово Realtor обозначает совсем другое. Это - торговый знак. Называть себя так имеют право только члены американской Национальной ассоциации Риэлторов, другие англо-говорящие специалисты в этой области называют себя агентами, маклерами, брокерами, посредниками, стремясь не нарушать права интеллектуальной собственности. Мы же продолжаем их нарушать, употребляя слова "Риэлтор" или, например, "Ксерокс" для обозначения всех копировальных аппаратов.

Голландские риэлторы отличаются о своих зарубежных коллег. У них профессия требует диплома, а деятельность - государственной лицензии. Большинство риэторов объединены в ассоциации, которые отвечают перед клиентом за поведение своих членов. Ассоциации могут предоставить покупателю гарантию против дефектов, не выявленных при покупке недвижимости. После осмотра недвижимости надежной фирмой предоставляется страховка на 12 месяцев на возмещение убытков от поломки центрального отопления, повреждения фундамента, протечки крыши, разрушения пола и др. Голландские риэлторы могут оказать клиенту (продавцу / покупателю) услуги в продаже, покупке, сдачи и получению в аренду недвижимости. Они осуществляют рекламу, структурное обследование недвижимости, составляют проект контракта. Оформляют все документы для представления их нотариусу и запрашивают предложения от финансовых учреждений по ипотеке. Они же по просьбе клиента могут найти и помочь заключить договора с компаниями, предоставляющими энергию, водоснабжение, канализацию и т.п. Голландские риэлторы, входящие в ассоциации, например в NVM, могут пользоваться их базой недвижимости, делая свой портфель практически неиссякаемым.

Риэлтор заключает письменный контракт с клиентом, или покупателем, или продавцом, но никогда одновременно с обоими. Оплата услуг производится клиентом после завершения сделки и через нотариуса. Она составляет процент от продажной цены недвижимости. Обычно около одного процента.

Голландские нотариусы

Нотариусы занимают особое место в сделках с голландской недвижимостью. Нотариальный акт о передаче недвижимости является титулом собственности, а не договор купли-продажи недвижимости. Нотариус - дипломированный юрист с широким кругозором назначается королевой на свой пост пожизненно (до выхода на пенсию в 65 лет). Нотариус не имеет государственной зарплаты, а получает гонорары от своих клиентов, размеры которых назначает сам. Нотариусов объединяет профессиональная организация "Королевское общество голландских нотариусов (Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie (KNB))"

Нотариус в отличие от многих юристов не может поддерживать ни одну сторону сделки, его основная обязанность обеспечить её легитимность. Он имеет право запрашивать информацию из любых источников, включая суд, и обязан хранить её как тайну. В сделках с недвижимостью он осуществляет передачу объектов недвижимости и оформляет создание и упразднение прав на недвижимость, возникающих у кредитора по закладной.

Голландский земельный реестр

Собственность голландской недвижимости регистрируется в Земельном реестре (Kadaster). Реестр недавно переведён на самоокупаемость и представляет свои услуги за плату. Но любая сделка с недвижимостью, купля, продажа, предоставление кредита под залог недвижимости, по закону должна быть зарегистрирована в Земельном реестре. Одновременно Земельный реестр должен предоставлять заинтересованным лицам за плату информацию о любой сделке с недвижимостью. Информация предоставляется в письменном виде, в виде карт и через Интернет. Большинство риэлторских ассоциаций имеют подписку на услуги Земельного реестра. Земельный реестр существует с 1832 года. В течение года там регистрируется до одного миллиона сделок. Заинтересованное лицо может получить информацию не только по одному участку земли, но и по всем соседним. В составе Земельного реестра существует геодезическая служба.

Последовательность проведения сделки с недвижимостью

1. Покупатель ищет продавца, а продавец - покупателя. Для этого можно пользоваться услугами риэлторов, различными базами данных (Земельного реестра, частных, общественных), СМИ и любыми другими возможностями.

2. Важная часть процесса проведения сделки - переговоры между покупателем и продавцом. Они начинаются с момента, когда одна из сторон ответит на предложение другой встречным предложением. До этого любые контакты, можно считать обменом любезностями. Переговоры могут вестись сторонами с любым количеством желающих. Но стороны должны предупреждать участников переговоров, что они - не одни. Если покупатель, принимает цену продавца, то по решению Верховного суда Королевства Нидерландов, продавец может изменить цену в ту или иную сторону, т.к. суд считает предложение цены продавцом просто приглашением к переговорам. Соглашение считается достигнутым, когда продавец и покупатель договорились о цене, о дате передаче собственности и об условиях расторжения договоренностей. После подписания контракта купли-продажи стороны имеют право на три (неделю для новостройки) дня на раздумье, когда они могут отказаться от подписанного контракта.

3. Покупатель и / или продавец выбирают нотариуса и посылают ему контракт.

4. Нотариус проверяет контракт и статус собственника. В случае отсутствия противопоказаний составляет проект нотариального акта передачи недвижимости и включает туда её описание.

5. Покупатель и/или его банк переводят все деньги нотариусу.

6. Продавец, покупатель и нотариус подписывают акт.

7. Нотариус высылает акт в Земельный реестр.

8. Земельный реестр регистрирует акт и вносит имена собственников в документы объектов недвижимости.

9. В случае перехода из рук в руки части недвижимости или изменения её границ в других случаях Земельный реестр делает заявку своей геодезической службе.

10. Нотариус проверяет прохождение акта по инстанциям, выплачивает деньги участникам сделки и выдает продавцу и покупателю заверенные копии договоров купли-продажи и акта передачи недвижимости.

11. Геодезическая служба приглашает на место стороны сделки, получает от них информацию о новых границах, устанавливает новые границы, внося изменения в кадастровые документы (карты, нумерацию, архивные отчеты), выдает сторонам выписки из новых кадастровых документов.

Информация для российских инвесторов

Большинство информации о недвижимости представлено на голландском языке, а вся документация о покупке, продаже и эксплуатации недвижимости ведется только на голландском. Поэтому без помощи местных специалистов российскому инвестору не обойтись.

Возможно, российский инвестор испытает трудности при поиске риэторов. Для этого есть основания. Хотя во всех документах записано, что нет ограничений иностранным инвестициям, но посольство, агентство по иностранным инвестициям и более десятка риэлторских компаний отказались ответить на простой вопрос "инвестор из стран, не входящих в ЕС, имеет такой же доступ к голландской недвижимости, что и другие инвесторы?".

В то же время бывший риэлтор и нынешний голландский собственник недвижимости Robert Gerard заявляет, покупка недвижимости физическими лицами из стран, не входящих в ЕС, невозможна, т.к. имеются на это строгие ограничения. Но Ян ван Гилсе (Jan van Gilse) из голландской юридической компании Бленхайм (Blenheim) утверждает, что нет такого закона, запрещающего продажу недвижимости иностранцу, "будь он даже из Афганистана", но физическому лицу из страны, не входящей в ЕС, получить разрешение на проживание даже в своем доме, - очень трудно. Также, по его мнению, существуют ограничения на использование всех видов недвижимости независимо от гражданства владельца. А применение законов против отмывания денег и финансирования терроризма особенно жесткие для иностранцев.

Подразделение финансовой разведки Министерства юстиции (Meldpunt Ongebruikelijke Transacties) имеет твердое предубеждение против инвесторов из страны "медведей и самоваров", так что каждая копейка, предназначенная для инвестиций в голландскую недвижимость, будет тщательно изучена.

Для покупки голландской недвижимости у российского инвестора есть возможность учредить голландскую компанию. После этого он сможет оформить покупку недвижимости на эту компанию. Процедура занимает определенное время и требует немалых средств и постоянных расходов. Наименьшие расходы российский инвестор понесет при учреждении закрытой компании с ограниченной ответственностью (Besloten Vennootschap (BV)), которая может быть создана одним акционером любой национальности или страны регистрации. Её минимальный капитал составляет 18 000 евро.

Для снижения издержек необходимо извлекать пользу из "довеска" к голландской недвижимости, как компании. Её, например, можно использовать для международного налогового планирования. Здесь применяются комбинированные схемы, состоящие из фирм, созданных в странах, как с "либеральным", так и с умеренным налогообложением. Такие структуры и цепочки фирм обеспечивают вложение средств в российские предприятия с наименьшими потерями. В такую структуру может быть включена голландская компания. Одним из решающих преимуществ такой компании является действующее Соглашение об избежании двойного налогообложения между двумя странами. Это Соглашение не предусматривает налога "у источника" на проценты по ссудам и кредитам, т.е. проценты выплачиваются без дополнительных налогов. Кроме того, голландская компания может быть использована как часть так называемого "голландского бутерброда" вместе с компанией, учрежденной на Антильских островах, самоуправляемой территорией Королевства Нидерландов, зоной "либерального" налогообложения. Для этого надо иметь материнскую компанию на Антильских островах, тогда переведенные ей дивиденды не будут облагаться налогами. Но это - особая тема.

Для настоящего инвестора все мелкие помехи не являются серьезными препятствиями. Но предупрежден - значит вооружён. И удачи вам в стране мельниц и тюльпанов!

Оставить комментарий © Copyright Некрасов Юрий Валентинович (yunekr@gmail.com) Размещен: 12/03/2008, изменен: 17/02/2009. 82k. Статистика. Очерк: События Иллюстрации/приложения: 8 шт.		Ваша оценка:
Аннотация: В статье рассказано, что притягательно для российских инвесторов в голландской недвижимости, а что нет, даны характеристики рынков различной недвижимости. Описан порядок приобретения недвижимости, а также даны советы российским инвесторам.

Некрасов Юрий Валентинович : другие произведения.

Инвестиции в голландскую недвижимость