Некрасов Юрий Валентинович. Инвестиции в итальянскую недвижимость



НЕДВИЖИМОСТЬ
ноябрь 2007 9[43]	ЖИЛОЙ ФОНД
В статье рассказано о привлекательности итальянской недвижимости для иностранцев, указаны, где инвестиции более выгодны, приведены цены недвижимости в Италии и порядок приобретения жилой недвижимости в Италии иностранцами, а также даны советы о снижении операционных рисков. Напечатана в приложении к Ведомостям "Недвижимость. Жилой Фонд" N 9 (43) под названием "Дольче вита для инвесторов". http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2007/11/12/135911 Статью также опубликовали Федеративный союз инвентаризаторов России: http://www.fsir.ru/news/worldvision/detail.php?ID=11383 а ещё Национальная единая риэлторская сеть при участии Российского фонда федерального имущества: http://ners.ru/news/?newsid=6342 Независимый информационный портал о недвижимости Челябинска и области ChelReal: http://www.chelreal.ru//index/?article_id=240478&cookie_check=1&interface=interface%2Fdetail&module=Article&theme=223439 Банк бизнес-предложений: http://www.bizbank.ru/modules.php?name=Content&pa=showpage&pid=1802 и многие другие. Не все издания, правда, поместили имя автора и источник. Они - пираты?

Юрий Валентинович Некрасов

ИНВЕСТИЦИИ В ИТАЛЬЯНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в итальянскую недвижимость на европейском рынке считаются более выгодными, чем в соседних странах с близким уровнем жизни и сравнимой культурной, транспортной, туристической инфраструктурой.

Привлекательность итальянской недвижимости для иностранцев

Во-первых, соблазняют цены. В настоящее время итальянская недвижимость дешевле австрийской, британской, немецкой, французской, швейцарской и недвижимости других европейских стран, сравнимых с Италией по качеству жизни. Причин этому несколько: итальянская строительная промышленность не зависит от импортных строительных материалов, всё можно найти в стране. Строительство в Италии имеет богатую историю, и её следствие - итальянские строительные машины, оборудование и технологии не имеют конкурентов, строительные рабочие и инженерно-технический персонал по показателю квалификация/стоимость занимают первые строчки в мировой классификации. Итальянские архитекторы..., тут и говорить нечего - вспомним, кто строил московский кремль и петербургские дворцы.

Во-вторых, итальянский рынок недвижимости, вследствие либерализации итальянского законодательства, распахнул свои двери перед иностранцами. Теперь итальянскую недвижимость может приобрести даже иностранное физическое лицо, не создавая исключительно для этого местное юридическое лицо, как это делается в большинстве стран. Это не только экономит время и деньги, но на физических лиц распространяется и более благоприятный налоговый режим.

В-третьих, благодаря притоку иностранных инвесторов цены на рынке недвижимости стали расти, делая ликвидность недвижимости более высокой.

В-четвертых, в результате постоянного роста цен на недвижимость обеспечивается прирост капитала на вложенные средства.

Так считают в Property-Abroad Limited, британском агентстве недвижимости, специализирующимся на Италии и других зарубежных странах.

Для российских граждан, являющихся собственниками недвижимости в Италии, может оказаться привлекательным тот факт, что итальянское посольство выдает и продлевает каждый год визы с многократными въездами в шенгенскую зону, дающие право владельцу находиться два периода по 3 месяца в каждом полугодии в Италии и других странах шенгенской зоны. Собственности на недвижимость не достаточно, чтобы получить постоянную визу (вид на жительство). Для этого необходимо иметь в Италии собственную фирму. Регистрация фирмы иностранцами в Италии упрощена по сравнению с другими странами ЕС. По здешним правилам фирма может считаться нормально функционирующей при нулевом балансе с одним работником, т.е. самим хозяином - иностранцем.

Для российских инвесторов необходимо знать, что между Италией и Россией существуют Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений и Конвенция об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал и предотвращении уклонения от налогообложения. В Италии отсутствует соглашение с Россией о правовой помощи по уголовным делам.

Где инвестиции более выгодны

Несомненно, самыми выгодными инвестициями будут приобретение земли с дальнейшим строительством и реализацией жилья. Кроме того, выгодны также инвестиции в земельные участки с целью сдачи их в аренду и другого применения.

Основное преимущество инвестиций в земельные участки и строительство жилья заключаются в более низкой себестоимости первичного жилья по сравнению с готовым жильем на вторичном рынке. Вторым преимуществом явится возможность планировать вкладываемые средства в строительство. Третьим - станет быстрый рост цен на землю после застройки. И последним преимуществом, по перечислению, но не по значению, будет быстрая окупаемость вложенных средств, т.к. сроки строительства в Италии достаточно короткие. Кое-где они достигают только нескольких месяцев.

Но и здесь есть свои подводные камни. Земля под застройку может продаваться с ограничением государством строящихся площадей. Регламентируются сроки представления строительных проектов и сроки строительства. Несоблюдение сроков может привести к крупным потерям. Но особым бедствием для инвестора может стать непредсказуемое или не учтенное инвестором изменение законодательства. Так, например, одна крупная строительная фирма скупила под застройку земли в прибрежной зоне острова Сардиния, модном курортном месте в Италии. Но Региональный закон от 25 ноября 2004 г. N 8 ввел неотложные временные нормы пейзажного планирования - защиты территории региона. (Legge Regionale 25 novembre 2004, n. 8.Norme urgenti di provvisoria salvaguardia per la pianificazione paesaggistica e la tutela del territorio regionale), категорически запретив строительство в двухкилометровой прибрежной зоне острова. Это вызвало невосполнимые потери фирмы и взвинтило цены до небес на недвижимость в этой зоне. Лоббисты фирмы и собственников жилья ведут настоящую войну за каждый голос в законодательном органе острова. С учётом того, что Берлускони имеет в пригороде города Порто-Ротондо виллу Чертоза (Villa Certosa, что в переводе означает тихая обитель), усилия лоббистов фирмы обречены на провал. Наш президент Путин бывал на этой вилле и, говорят, отправлял туда на каникулы своих дочурок Машу и Катю позагорать и покупаться.

Но основной враг инвестора - кризис, возникающий в любой точке земного шара, и оказывающий влияние на любые экономические показатели в какой угодно стране. Так, по мнению ЦБ РФ, разразившийся в США ипотечный кризис осложнил положение с ликвидностью на мировых финансовых рынках, сказавшись даже на российской финансовой системе. Американцы - крупные инвесторы в итальянскую недвижимость. И при неблагоприятном развитии экономической ситуации у себя дома, чтобы поддержать свои финансы, американцы могут выбросить на рынок свою итальянскую недвижимость. Результаты могут оказаться плачевными. Но пока на итальянском рынке недвижимости влияние американского кризиса итальянское агентство Studio Immobiliare "MetroQuadro" не заметило, отмечая только постоянный рост продаж. Районы заоблачных цен [Моен]

По мнению Agenzia Immobiliare Cortonese, при выборе выгодного вложения средств необходимо учитывать географический фактор. Привлекательность недвижимости зависит от места её расположения, например, в центрах городов (чем важнее город, тем привлекательнее), в приморских зонах, в респектабельных и престижных районах, курортных районах севера Италии рядом с озерами. Для русских инвесторов самым престижным местом недавно стала прибрежная зона острова Сардиния. Привлекательность недвижимости растет с юга на север Италии.

Информация о ценах недвижимости в Италии

Ниже приведено объявление агентства недвижимости Todi Immobiliare S.A.S., которое даёт представление, как даются объявления о ценах на недвижимость в Италии. Экономическая наука говорит, что рыночной ценой объекта являются сумма денег, которую покупатель заплатил, а продавец получил. Всё остальное, что появляется в объявлениях, договорах, налоговых декларациях, многочисленных базах данных различных государственных и негосударственных организаций рыночной ценой объекта не является и отличается от неё на проценты, иногда в разы, а в некоторых случаях на порядок.

Как правило, рыночную цену недвижимости знают только продавец и покупатель, причина этому хорошо известна российским приобретателям недвижимости, в Италии она может несколько отличаться, но там тоже не любят выставлять сделки с недвижимостью на показ, хотя законы этого требуют.

Продаются дома и земля в провинции Perugia, региона Umbria

Коммуна / Местность	Наименование недвижимости	Жилая площадь кв. м.	Площадь участка кв. м.	Состояние объекта недвижимости	Цена евро
S.Terenziano	Оливковая роща	460	3 300	Земля*	180 000
Torri	Монастырские	460	4 480	Земля*	90 000
Todi	Via del Forno	120	**	После ремонта	245 000
Vasciano	Sorgente Родник	2 500	5 000	Нужен ремонт	800 000
S.Terenziano	Сабола Sabola	500	5 000	Новый	1 100 000
S.Terenziano	С.Теренциано	180	5.000	Идет ремонт	280 000
Torri	Замок Рокетте	800	80 000	Идет ремонт	***
Castel Rinaldi	Casa del Leccio	240	200	Нужен ремонт	150 000
Collesecco	Дунаробба	180	4 000	Новый	355 000

* Продается земля с разрешением возвести постройку площадью, указанной в таблице.
**данные отсутствуют.
***цена сообщается по запросу.

Швейцарская компания "AVENUE PROPERTY" отмечает крупное подорожание элитной недвижимости (вилл) в итальянских регионах Лигурия и Сардиния (из за уменьшения предложений) и рост цен на "дешевую" (менее 1 млн. евро) недвижимость в Тоскане и Ломбардии (из-за популярности этих регионов).

Ниже приводится таблица средних цен одного квадратного метра в евро по видам недвижимости и регионам по данным той же компании.

Вид недвижимости	max /min		Регионы цены (евро)
		Ломбардия	Тоскана	Лигурия
Виллы	max	11 000 (Милан)	7 000 (Флоренция)	7 500 (Генуя)
	min	1 200 (Комо)	1 600 (Ливорно)	1 500 (Специя)
Квартиры	max	5 500 (Бергамо)	1 500 (Люниджана)	5 500 (Сан-Ремо)
	min	1 200 (Лоди)	1 200 (Пессия)	1 300 (Савона)
Коммерческая	max	6 000 (Варесе)	12 500 (Сиена)	9 000 (Генуя)
недвижимость	min	1 000 (Сондрио)	1 000 (Прато)	1 000 (Империя)

Приобретение жилой недвижимости в Италии иностранцами

Покупка жилой недвижимости в Италии - идеально для надежного вложения финансовых средств и борьбы с инфляцией. Но здесь нельзя рассчитывать на большие прибыли, но последующая перепродажа всегда принесет гарантированный доход, хотя выплата налогов на недвижимость в какой-то мере снизит его.

По сведениям итальянского Национального совета нотариусов (Consiglio Nazionale del Notariato) итальянское законодательство позволяет иностранцам покупать недвижимость в Италии, но существуют определенные правила, которые должны неукоснительно выполняться:

1. приобретатель должен легально находиться в Италии, иметь удостоверение личности, также двух поручителей из числа граждан Италии, т.е. невозможно анонимно приобрести недвижимость;

2. недвижимость должна быть публично объявлена к продаже;

3. оплата приобретений осуществляется строго через банк;

4. приобретатель должен открыть счет в итальянском банке;

5. приобретатель должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale), который регистрируется в государственном реестре;

6. сделки должны быть нотариально удостоверены;

7. сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу.

стадии приобретения недвижимости в Италии иностранными гражданами:

Продавец публично, например, в СМИ, заявляет, что продает свою недвижимость, указывая её характеристики и цену. Очень часто это делается задним числом, когда продавец и покупатель уже имеют неофициальную договоренность. Характеристики и цена в объявлении могут не соответствовать действительности.

Покупатель - иностранец через агента (агентство) по недвижимости получает возможность осмотреть недвижимость и встретиться с продавцом.

Неотменяемое предложение по покупке (Proposta irrevocabile d'acquisto) направляется продавцу агентом по недвижимости в письменном виде. Так как, устная договоренность покупателя и продавца недвижимости не имеет силы, то покупатель должен оставить продавцу депозит (около 5000 евро), подтверждающий серьезность своих намерений. Принятый продавцом депозит гарантирует покупателю, что продавец не будет вести переговоры по продаже этой недвижимости с третьей стороной. Сумма депозита засчитывается в стоимость покупки. В неотменяемое предложение по покупке, как правило, входят:

-- описание объекта;

-- обязательство покупки в течение определенного срока;

-- заявление, что объект недвижимости осмотрен и что он удовлетворяет покупателя;

-- цена и способ оплаты;

-- обязательство сторон подписать предварительный контракт.

Предварительный контракт (Contratto Preliminare, или Compromesso) составляется любым нотариусом. При его подписании покупатель берет обязательства приобрести данную недвижимость. В предварительный контракт входит описание недвижимости, ее структуры (как зарегистрировано в реестре недвижимости (Nuovo Catasto Edilizio Urbano)). В нём продавец дает гарантию, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами (долгами), и берет на себя полную ответственность за продаваемую недвижимость. Государственный нотариус, представляющий округ, где находится недвижимость, готовит исторический обзор местного реестра недвижимости. В обзоре перечисляются все собственники недвижимости за последние 20 лет, и приводится описание недвижимости и ее юридический статус. Предварительный контракт указывает официальную стоимость недвижимости и устанавливает дальнейшие сроки выплат, фиксируется дата публичного подписания нотариального контракта купли-продажи - последнего контракта во всей цепочки купли-продажи недвижимости. Во время подписания предварительного контракта покупатель кладет на счет нотариуса депозит (Caparra), составляющий 30 % цены недвижимости, остальная сумма выплачивается в соответствии с оговоренными в контракте сроками.

В случае если покупатель будет не в состоянии выполнить условия предварительного контракта, он теряет выплаченные суммы. Если продавец решает после подписания предварительного контракта остановить сделку по каким-либо причинам, он будет обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере за невыполнение условий контракта.

На этом этапе заканчивается основная работа агентства недвижимости. Агентства недвижимости получают около 3 - 5 % + НДС от стоимости недвижимости от покупателя.

Введены законом, регулирующим правила работы посредника (legge 3 febbraio 1989, n. 39, concernente la disciplina della professione di mediatore).

Нотариальный контракт купли-продажи (Contratto notarile di compravendita) подписывается сторонами в присутствии нотариуса, который в своём лице представляет государство и уполномочен министром внутренних дел. После чего подписывается акт о покупке (Atto notarile di compravendita). Подпись нотариуса под нотариальным актом, после подписей договаривающихся сторон, гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю; нотариус собирает налоги государству, выплачиваемые при осуществлении купли-продажи.

В период между оформлением предварительного контракта и нотариального акта кадастровый геодезист (geometra) контролирует недвижимость с техническо-кадастровой точки зрения, чтобы убедиться, что зарегистрированные данные (чертежи, планиметрия, данные о земельном участке) совпадали с реальными замерами. Если есть необходимость, результат работы отправляется нотариусу. Прежде чем составить нотариальный акт, нотариус наводит справки, касающиеся юридической стороны сделки, убеждается, что она проводится законно: объект свободен от выплат, не заложен, построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т. д.

Во время чтения нотариального акта, составленного нотариусом на итальянском языке и переведённого официальным переводчиком на язык страны покупателя, нотариус убеждается, что каждый из участников сделки понял все детали. В момент подписания нотариального акта покупатель оплачивает переход имущества, услуги нотариуса, налоги и сборы государству. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в реестре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте регистрации собственности. На это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из реестра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Ответственность продавца и нотариуса регулируется законодательством Италии (legge 28.2.1985 n. 47 legge 26.6.1990 n. 165)

Новые условия уплаты налогов

Закон о бюджете 2006 г. (legge finanziaria 2006, LEGGE 23 dicembre 2005, n. 266) резко либерализовал уплату налогов на недвижимость. Статья 497 закона трактуется так, что при уплате регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов стоимость жилой недвижимости и прилегающих к ним площадей, будет рассчитываться с учетом теоретической, т.н. кадастровой стоимости, предварительно рассчитанной государством на основе определенных параметров и которая гораздо ниже рыночной стоимости. Оплаченная покупателем цена недвижимости, указанная в договоре, во внимание приниматься не будет.

Пример: стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре: 1 000 000 евро. Его кадастровая стоимость: 500 000 евро. Регистрационный налог, применяемый в случае покупки "первого жилья" составит 3% от кадастровой стоимости, т.е.
15 000 евро, а не 30 000 евро при уплате налога с действительной стоимости недвижимости, указанной в договоре. Правда этот закон касается только физических лиц, которые не представляют в данном случае профессиональных коммерческих или артистических фирм. Сардиния [Моен]

Снижение операционных рисков

Риски всегда сопутствуют инвестиционным процессам. Рисков много. Но один - операционный можно несколько снизить, следуя следующим советам, вытекающих из состояния итальянского законодательства о недвижимости, органов государственной регистрации, и налогообложения, вскрытого итальянским нотариусом Джиовании Льотта (Giovanni Liotta) в своем отчете, представленном на форуме ЕС "Правила и законы, регулирующие сделки с недвижимостью".

Покупка недвижимости иностранцем в Италии невозможна без привлечения итальянских специалистов. Законы, регулирующие сделки с недвижимостью, - многочисленны, противоречивы, т.к. принимались в разное время и написаны на итальянском языке. Здесь лучше не рисковать, а не то можешь лишиться своей собственности уже после её покупки. Оказывается, есть закон, дающий преимущественное право на покупку недвижимости соседям, правда только в сельской местности, преимущественным правом пользуются близкие родственники бывшего собственника. Закон может встать на их сторону, если они докажут, что были заграницей и не могли знать, что их права ущемляются. Есть и множество других юридических проблем. Лучше нанять местного юриста.

Несмотря на компьютеризацию всех баз данных, связанных с недвижимостью, реестры различных служб не совпадают, например, кадастрового и налогового. Старая недвижимость зарегистрирована на бумажных носителях и т.п. Кадастровый геодезист (geometra) может провести для вас тщательную проверку всех кадастровых реестров, межевых разграничений, электрических, канализационных сетей и сетей водоснабжения, состояние крыши, всех внутренних и внешних помещений и сооружений, обременения недвижимости и пр. Он может предотвратить неожиданные потери в будущем. Плата за его услуги окупятся всегда.

Покупка недвижимости влечет за собой оплату налогов, которые варьируются в зависимости от типа недвижимости, а также от личности продавца и покупателя и многих других условий. В Италии Вам поможет разобраться с налогами на недвижимость и оценить вашу покупку специалист, которого там называют commercialista.

Большинство собственников недвижимости в Италии проводят свои сделки не по законам, а по понятиям. Здесь Вам поможет здравый смысл и знание человеческой натуры. Если несколько миллионов или десятков миллионов евро очень низкий уровень для Вас, то возьмите себе русского консильери, вспомните, откуда этот термин.

Доброй Вам охоты! Вилла Берлускони [Моен]

Комментарии: 50, последний от 04/05/2008. © Copyright Некрасов Юрий Валентинович (yunekr@gmail.com) Размещен: 02/02/2008, изменен: 17/02/2009. 32k. Статистика. Очерк: События Иллюстрации/приложения: 7 шт.		Ваша оценка:
Аннотация: В работе рассказано о привлекательности итальянской недвижимости для иностранцев, указаны, где инвестиции более выгодны, приведены цены недвижимости в Италии и порядок приобретения жилой недвижимости в Италии иностранцами, а также даны советы о снижении операционных рисков.

Некрасов Юрий Валентинович : другие произведения.

Инвестиции в итальянскую недвижимость