Национальный антикоррупционный комитет подсчитал, что ежегодно в нашей стране насчитывается до 700 000 захватов фирм разных сфер деятельности или их имущества. Только в 10 % случаев возбуждаются уголовные дела, судов по ним - ещё меньше.
Председатель ТСЖ из республики Татарстан Людмила рассказала совсем свежую историю и обратилась к экспертам "Академии профессионального развития" за помощью:
- Произошёл рейдерский захват должности председателя и захват дома, - рассказала женщина. - Учредительные документы и печать у старого председателя, но рейдеры сфабриковали протоколы, отправили в налоговую и получили выписку на смену председателя. Местные власти помочь не смогли или не захотели. Что делать в этой ситуации?
Рейдерский захват дома - не всегда незаконная процедура. Есть три вида захвата власти:
1. "Белый" - рейдеры действуют в рамках закона (договорённости с акционерами).
2. "Серый" - условно законный. Овладение домом законным образом с небольшими правонарушениями (чёрный пиар, "купленные" демонстранты около офиса компании).
- Продажа или сдача в аренду нежилых помещений дома. Нередко целью рейдеров становится не целая фирма или целый дом, а часть многоэтажки. К примеру, в середине 1990-х годов администрация одного из российских городов "приватизировала" подвал многоэтажки. Председателю ТСЖ пришлось выдержать 10 судебных заседаний, чтобы вернуть собственность жильцам. В те же лихие годы пищевой комбинат в российской глубинке "потерял" собственную крышу. Не буквально, конечно, а по документам. Её владельцем стала частная фирма.
- При захвате дома на стадии строительства: навязывание управляющей организации и невыгодных условий новым жильцам.
- Земля под многоэтажкой в хорошем районе города, где можно будет через несколько лет построить новый дом.
Какие приёмы используют рейдеры?
Желающие заполучить чужую фирму придумывают порой такие изощрённые ходы, что они достойны голливудских фильмов.
Самые распространённые методы рейдерства:
1. Подкуп. Можно заплатить деньги алкоголикам или малоимущим собственникам квартир в доме, чтобы получить их подписи в протоколе общего собрания. В итоге рейдеры получат вполне законный (на первый взгляд) документ о смене УК на новую.
2. Захват технической документации.
3. Расклеивание листовок, распускание слухов. Цель - загубить репутацию фирмы-конкурента.
4. Один из самых популярных приёмов - отправка дубля квитанций за коммунальные услуги. Жильцам приходят по две квитанции за каждую услугу, отличие лишь в названии управляющей организации. Люди задаются вопросом: "Какая из квитанций - правильная?" Кто-то оплачивает обе, кто-то любую на выбор, а кто-то не платит ни тем, ни другим. В результате действующая УК не получает деньги от части жильцов, не может оплатить коммунальные услуги и рано или поздно банкротится.
5. Признание дома аварийным. В центре большинства городов стоят старые дома - частный сектор или хрущёвки. Земля под ними - лакомый кусочек для любого застройщика. Чтобы выселить людей из своих домов на законных условиях, компании-застройщики заказывают экспертизы, по результатам которых дом признаётся аварийным. Жильцы получают новые квартиры, застройщик - землю под элитное жильё.
Кто и как пострадает от рейдеров?
Когда появляются "захватчики", несладко приходится всем.
Владельцы недвижимости теряют свои права, не могут воспользоваться общедомовым имуществом - подвалами, чердаками.
ТСЖ приходится поступать так, как диктуют рейдеры, а не следовать интересам собственников.
Управляющие компании вынуждены прекратить обслуживать конкретный дом или часть жилфонда.
Эксперт по жилищному праву и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения "За права человека", член координационного Совета Московской общественной организации "Жилищная солидарность" Виктор Никанорович Федорук разъясняет:
- Для смены руководителя правления требуется протокол правления. А для смены правления - протокол общего собрания.
Следует не лениться, а заплатить госпошлину - 200-300 рублей и заказать в налоговой инспекции заверенную копию протокола общего собрания, протокола правления и выписку из ЕГРЮЛ.
Далее внимательно читаем статью 46 ЖК РФ и там находим, что протокол с 1 января 2016 года стал относиться к официальным документам.
Заглядываем в Уголовный Кодекс РФ, в статье 327 говорится, что подделка удостоверения официального документа наказывается вплоть до лишения свободы на срок до двух лет, а за использование заведомо подложного документа можно получить наказание вплоть до ареста на срок до шести месяцев.
Пишем в прокуратуру и в полицию заявление о преступлении. В этом заявлении указываем, что, по вашему мнению, имеет место преступление по статье 327 УК РФ, связанное с фальсификацией официального документа, каким является в силу требований ст. 46 ЖК РФ протокол общего собрания. Просите провести проверку, найти виновных и наказать.
В заявлении для участковых (им поручат проверку) сделайте подсказку, что в силу требований ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" No 129-ФЗ от 8 августа 2001 года за достоверность данных, указанных в документах, поданных на регистрацию изменений в ЕГРЮЛ, несёт ответственность заявитель, фамилия которого будет указана в выписке из ЕГРЮЛ. Заинтересованные лица указаны в протоколе правления и собрания. Под протоколом собрания есть подпись председателя и секретаря. Их ФИО надо упомянуть в качестве подозреваемых в преступлении. Но, если собрание всё же было, то такой номер "не прокатит". Надо тогда обжаловать решения, указанные в протоколе в судебном порядке в течение 6 месяцев с момента принятия решения (дата в протоколе собрания).
Рейдерский захват многоквартирного дома.
В различных сферах бизнеса под рейдерством понимается поглощение одним предприятием другого против согласия собственников последнего.
Процесс может осуществляться как законными методами (белое рейдерство), так и откровенно криминальными (черное). Обычно же рейдер выбирает некий срединный путь (серое рейдерство), балансируя на грани закона либо просто совершая не запрещенные законом, но безнравственные поступки.
В большинстве сфер российской экономики рейдерство зародилось с началом 90-х - с переходом страны на рыночные рельсы. При этом жилищно-коммунальное хозяйство в течение полутора десятилетий оставалось отраслью-исключением, будучи "заповедником социализма".
I. Зарождение рейдерства в жилищно-коммунальном хозяйстве
При высоком уровне износа основных фондов коммунального хозяйства, а также жестких тарифных ограничениях со стороны государства предприятия и объекты коммунального комплекса не представляли и не представляют особого коммерческого интереса.
Более того, в 90-х годах наблюдалась ярко выраженная противоположная тенденция, когда балансодержатели зачастую с различными нарушениями закона пытались навязать различные объекты (котельные, коммуникации, жилой фонд) другим юрлицам, тем самым избавив себя от ответственности за их содержание.
Но исторически потенциальным объектом для рейдерского захвата являлось любое недвижимое имущество. При этом предпринимаемые как юридическими, так и физическими лицами мошеннические действия по захвату квартир или домовладений нельзя отнести к рейдерству в ЖКХ или в жилищной сфере.
К первым проявлениям рейдерства непосредственно в ЖКХ можно отнести предпринимаемые со стороны ряда муниципальных властей и ЖЭУ захваты общедолевого имущества в бывших государственных многоквартирных домах, в ходе которых у собственников жилья отчуждались подвалы и другие технические этажи. Новыми владельцами помещений, предназначенных для технического обслуживания объекта, становились сторонние юридические или физические лица, не имеющие в доме жилых площадей.
Последнее грубо противоречило существующему законодательству, поскольку общедолевое имущество (в те времена - кондоминиум) должно принадлежать сразу всем собственникам дома, причем ни один из них не может от него отказаться в пользу другого домовладельца, не говоря уже о передаче сторонним лицам. Таким образом, первыми рейдерами в ЖКХ стали чиновники и руководители ЖЭУ.
Дальнейшему стимулированию развития рейдерства в ЖКХ способствовало принятие нового Жилищного кодекса РФ (2005 г.), а также Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ (2008 г.).
По оценкам ряда экспертов, два этих документа принесли в отрасль большие перемены.
На смену бывшим советским ЖЭУ приходят конкурирующие друг с другом частные управляющие компании, услуга по содержанию и ремонту жилья из дотационной превращается в коммерческую.
Особенности рейдерства в жилищной сфере.
В связи с произошедшими переменами на сегодняшний день рейдеров в ЖКХ, захватывающих многоквартирные дома, как правило, интересует следующее:
1. Захват общедолевого имущества с возможным последующим отчуждениемряда его объектов (подвалов и технических этажей).
2. Захват общедолевого имущества без последующего отчуждения. Подвалы и другие технические этажи здания можно просто сдавать в аренду, при этом собираемые платежи могут не направляться на содержание многоквартирного дома.
В некоторых случаях можно также сдавать в аренду стены объекта под размещение рекламных щитов (во многих городах деньги за это получают муниципальные власти, а не жильцы), дворовые площадки под торговые точки и автостоянки, кровли - под размещение антенн сотовой связи...
3. Контроль над коммунальными платежами жильцов.
4. Навязывание собственникам услуги по содержанию и ремонту жилья.
5. Контроль над деньгами, которые, возможно, в будущем удастся получить на капитальный ремонт здания в рамках реализации государственных программ. Как известно, руководит этим процессом организация, управляющая объектом.
Таким образом, можно констатировать: отличительная особенность рейдерства в ЖКХ в том, что главной пострадавшей стороной, как правило, становится не обслуживающее объект предприятие, а сам жилец - поскольку именно его имущество переходит в руки сомнительной фирмы.
Захват новостройки
- Незаконная распродажа общедолевого имущества, принадлежащего приобретающим квартиры новоселам. Компания не только продает квартиры участникам долевого строительства, но и технические этажи, площади на лестничных клетках и прочее - сторонним лицам.
- Навязывание строительной компанией жильцам собственной управляющей организации. Строительная фирма организовывает в своей структуре УК, которой передает дом в эксплуатацию без согласия собственников жилья. В дальнейшем беспроблемную новостройку в течение многих лет можно "вампирить", лишь собирая деньги за содержание и ремонт жилья, но практически ничего не предоставляя им взамен.
Захват "вторички", как правило, сопряжен с следующими сценариями:
- Захват объекта управляющей компанией у товарищества собственников жилья. В этом случае обычно ТСЖ ликвидируется, форма управления многоквартирным домом меняется. Получил широкое распространение сразу после ликвидации бывшего института ЖЭУ и появлением управляющих компаний.
- Захват объекта одной управляющей компании у другой УК. Развивается одновременно с растущим рынком управляющих компаний.
- Захват земли под многоквартирным домом в целях последующего сноса объекта под будущее строительства и отселение жильцов на более выгодных условиях для инвестора стройплощадки.
Распространенные технологии рейдерства
в жилищной сфере
1. Подкуп отдельных собственников. Обычно подкупаются пьяницы или малоимущие домовладельцы, которые за "шапку сухарей" принимают решения в пользу организации, претендующей управлять многоквартирным домом.
Например, после создания ТСЖ ранее обслуживающая объект управляющая компания формирует из этой группы лиц некую "комиссию" по ликвидации товарищества.
В некоторых случаях в подобные "комиссии" незаконно входят жильцы неприватизированных квартир, случается, что в аниях "участвуют" недавно умершие собственники ("мертвые души").
2. Захват технических документов на многоквартирный дом. Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новому подрядчику, работать в подобных условиях крайне сложно.
3. Расклеивание листовок, порочащих организацию-конкурента. "Черный пиар" может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей.
Например, в прежние годы в ряде многоквартирных домов Ростова, организующих товарищества, появлялись листовки: "Все председатели ТСЖ - воры!" Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов ("сарафанного радио").
4. Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает "коммуналку".
В результате законно обслуживающее объект юрлицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь "сбором платежей", не предоставляя каких-либо услуг жильцам.
5. Захват бюджетных компенсаций на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Обычно осуществляется путем сговора рейдера с чиновниками либо городскими едиными информационно-расчетными центрами (ЕИРЦ или ЕРКЦ), через которые по-прежнему проходят коммунальные платежи многих домов.
Предприятие-рейдер имитирует обслуживание объекта и получает бюджетные деньги на компенсацию оплаты услуг жильцов-льготников. Как правило, в дальнейшем эти деньги по назначению не используются.
6. Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер не разваливает товарищество собственников жилья, а наоборот, создает фиктивное ТСЖ.
С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ рейдеру легко манипулировать домом на вполне "законных" основаниях, например - передать его на обслуживание "нужной" управляющей компании. В прежние годы широко практиковалось строительными фирмами для захвата многоквартирного дома.
Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.
7. Официальное признание дома аварийным жильем. Используется застройщиками в целях захвата земли под многоквартирным домом, также являющейся общедолевым имуществом.
Последнее позволяет ему успешно отселять собственников старого фонда и возводить на участке новый объект, поскольку жить в доме, грозящем обвалом, запрещено законом (хотя тысячи россиян годами не могут выбраться из подобных строений).
По нашим оценкам, в ближайшие годы в сфере ЖКХ продолжится интенсивное развитие рейдерских технологий, чему будут способствовать:
- развитие рынка управляющих компаний и конкуренции за право управления многоквартирными домами;
- разобщенность собственников жилья ряда многоквартирных домов;
- правовая безграмотность многих жильцов, непонимание сути жилищно-коммунальной реформы и сопутствующих процессов;
- противоречивость и путаность нормативных документов в сфере ЖКХ;
- коррумпированность ряда представителей власти;
- потакание муниципальных властей различных городов организации фиктивных ТСЖ вследствие провала требований Фонда содействия реформированию ЖКХ - создать настоящие товарищества в 20% многоквартирных домов к 2011 году.
Согласно аналитическим прогнозам, зародившемуся жилищно-коммунальному рынку предстоит пережить эволюционный процесс и переболеть рейдерством, как ребенку скарлатиной. Однако, на наш взгляд, на сегодняшний день дна этой пропасти пока не видно.