# Целевое Планирование Реконструкции Жилья Первых Массовых Серий

Жкх Реформа

Реформа Жкх

Целевое Планирование Реконструкции Жилья Первых Массовых Серий

Origin: http://samlib.ru/r/rossijane/zel.shtml

Создан: 06/01/2003, изменен: 17/02/2009, 22k

Статья: Критика

____________________________________________________________

ЦЕЛЕВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЬЯ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ

К концу 50-х годов ушедшего столетия СССР вступил в фазу индустриального жилищного строительства. Вопрос с жильем был настолько острым, что, например, в г. Ижевске, многие строительные рабочие после первой смены бежали занимать места ночевки в передвижных растворных узлах. Из бездомных рабочих и ИТР ижевских заводов формировались строительные бригады, где бригадирами, мастерами, прорабами становились такие же бездомные строители. Все они выходили в третьи смены возводить собственное жилье.

Проектными институтами были разработаны специально упрощенные проекты жилья массовых серий с гибкой (панельные дома серии 1-335) и жесткой (кирпичные дома серии 1-447) конструктивной схемами. Сегодня они - основное "украшение" наших городов от столицы и до окраин. За непритязательный архитектурный облик и низкую комфортность проживания эти сооружения получили меткое наименование - "хрущебы".

В настоящее время вопрос реконструкции домов первых массовых серий становится острой проблемой, требующей немедленного решения. Большинство таких сооружений подлежит капитальному ремонту, согласно нормативам по эксплуатации жилых зданий (25-30 лет). Общая площадь жилищного фонда России, размещенного в 4-5 этажных домах первых массовых серий составляет более 240,000,000 м2. В домах серии 1-447, являющейся одной из самых распространенных, она составляет более 60947,7 тыс. м2 .

При стратегическом планировании развития российских мегаполисов нельзя пройти мимо решения этой важной проблемы, поскольку большинство жилья этих серий уже исчерпало свой срок эксплуатации. Целевое планирование реконструкции увязывается с общей стратегией развития города или поселка в следующих вопросах:

-- изменение архитектурного облика населенных пунктов, создание благоприятной, комфортной среды обитания;

-- повышение комфортности жилищных условий населения;

-- качественное изменение структуры жилого фонда с целью общего сокращения эксплуатационных затрат;

-- повышение плотности застройки центральной части населенных пунктов при минимальных затратах.

В качестве общего системного подхода к реконструкционным мероприятиям весьма показателен опыт модернизации жилья первых массовых серий в Германии. Когда фонд подобных зданий бывшей ГДР был включен в общий федеральный фонд, у федеральных властей Германии тоже возникло множество новых проблем. Реконструкции и модернизации срочно требовали 2,7 млн. квартир в панельных домах, что составляло треть жилищного фонда восточных земель.

Проекты типовых зданий того времени в ГДР были аналогичны тем, которые разрабатывались в Советском Союзе, различия заключались лишь в более качественных отделочных материалах. Причина неудовлетворительного состояния жилищного фонда ГДР на тот момент крылась не столько в изъянах проектов, сколько имела экономический характер. Вместе со становлением новой экономической системы изменились политика в области эксплуатации жилья и условия сдачи жилья в аренду на территории бывшей ГДР. Квартплата повысилась в среднем в семь - десять раз. По заключениям специалистов были приняты решения о том, какие здания подлежат реконструкции, а какие - модернизации. Отметим особо, что в немалой степени окончательное решение зависело от того, было ли здание приватизировано частной жилищной кампанией, или же был образован инвестиционный фонд для управления им.

Первыми были проведены мероприятия по наружному утеплению фасадов, замене окон и дверей, установке домофонов. Это касалось, в основном, крупнопанельных зданий. В более старых кирпичных зданиях 50-60-х годов была произведена перепланировка квартир, увеличено пространство ванной и туалета, кухни, заменены старые сети инженерных коммуникаций, приведены в соответствие с новыми противопожарными нормами лестничные марши и площадки. В некоторых домах существовало печное отопление, которое было заменено на централизованное от квартальных котельных.

Сегодня полностью модернизировано 25% блочных и панельных зданий Германии.

По расчетам Немецкого института сохранения и модернизации зданий получалось, что наибольшая экономия средств на первых этапах реконструкции может быть получена, если ее начать с утепления потолка, подвала и чердачных перекрытий. Сразу реконструируя чердак под мансарду, на тепловую санацию перекрытия будет затрачено лишь на 42% больше. Сдаваемые внаем и реализованные на рынке площади мансардного этажа сокращают сроки окупаемости вложенных средств на 2,5 года, а стоимость реконструкции в целом - на 18%.

В архитектурно-планировочном направлении массовая застройка в СССР велась поквартально в виде "спальных" микрорайонов, замыкая внутри дворовые площадки, детские сады, школы и т.п. Это было экономически оправданно и с точки зрения подведения магистральных коммуникаций. Таким образом, основания жилых сооружений стали своеобразной дамбой на естественных путях миграции подземных вод. Многочисленные протечки трубопроводов, повышение уровня грунтовых вод и другие процессы вызывают значительное выщелачивание оснований, способствуют образованию и развитию просадочных толщ внутри защемленного грунтового массива. Поэтому следует осторожно относиться как к локальной нагрузке такого основания (например, при строительстве нового высотного сооружения), так и к резкой локальной его разгрузке (при сносе сооружения).

Массовый снос жилья первых массовых серий невозможен и по причине отсутствия в регионах заводов по утилизации железобетонных изделий. А ведь сам переход к индустриальному строительству сопровождался расширением номенклатуры и объемов сборного железобетона.

Однако для облегчения финансового плана реконструкционных работ необходимо уплотнение городской застройки. Основания в большинстве случаев позволяют догрузить сооружения на 25-30%. Увеличение жилой площади на 25% дает возможность сформировать дополнительный финансовый поток, привлечь сторонние инвестиции. При разработке проекта реконструкции следует учесть:

-- конструктивную схему сооружения;

-- требования инсоляции жилых помещений.

По конструктивному решению массовых серий можно разделить на серии с жесткой конструктивной схемой (серии 1-447, 1-468 - кирпичные дома) и с гибкой конструктивной схемой (серия 1-335 - панельные дома). В обоих случаях реконструкция должна быть направлена на повышение жесткости сооружения, поскольку это повышает надежность всего здания в целом.

Если жилье с жесткой конструктивной схемой можно реконструировать без выселения жильцов, то реконструкция "гибких" сооружений в российских условиях требует отселения жильцов по временной схеме или на постоянной основе. Не вдаваясь в технические подробности, в настоящий момент экономически оправданными будут следующие проектные решения.

Для серий с жесткой конструктивной схемой:

-- устройство дополнительного этажа;

-- устройство мансардного этажа;

-- тепловая санация корпуса сооружения;

-- установка счетчиков индивидуального потребления и капитальный ремонт внутренних сетей ресурсного снабжения.

Возможность возведения дополнительного этажа в кирпичных домах определяется после обследования корпуса и расчетов наиболее слабых простенков нижнего этажа, технико-экономического обоснования устройства лифтов и т.д. Но мансардный этаж может возводиться повсеместно. Устройство мансардного этажа может стать прекрасным инструментом реконструкции жилья с жесткой конструктивной схемой.

В Тюмени, где индустриальное строительство оставило в наследство около 600 маловыразительных "хрущеб", требующих реконструкции, расчеты показали, что при устройстве в них мансард можно получить дополнительно 450 - 480 тыс. кв. м жилья, стоимостью на 25-28% (в целом по России - на 38%) ниже, чем в новостройках.

В Институте инвестиционно-строительных технологий Российской академии архитектуры и строительных наук под руководством академика С. Н. Булгакова разработаны проектные решения вторичного застраивания пятен пятиэтажной жилой застройки 60-70-х годов без сноса домов, в отдельных случаях позволяющего увеличить плотность застройки территорий на 200 - 300%.

Этот подход, который сегодня кажется нам удивительно новым и свежим, на самом деле был хорошо отработанным еще в девятнадцатом веке методом реконструкции. Во Владивостоке, например, в старой части города есть здания, реконструированные в самом начале двадцатого столетия, надстроенные капитальными этажами и легкими мансардами.

Исследования и имеющийся опыт свидетельствуют о том, что уплотнение существующей жилой застройки при реконструкции также целесообразно производить одновременно с тепловой модернизацией жилых зданий. Сэкономленной тепловой энергии в большинстве случаев может быть достаточно для снабжения теплом дополнительно получаемой жилой площади. Во Владивостоке подсчитали, что на тепловое снабжение мансарды дополнительно потребуется тепла на 18% больше, в то время, как только одно ее устройство сократит потери тепла в сооружении на 38%.

Мониторинг зданий, подвергшихся такой реконструкции и тепловой модернизации, показывает, что в отопительный период в этих сооружениях экономится до 56% тепла.

Для серий с гибкой конструктивной схемой в проекте следует предусматривать следующие направления реконструкции:

-- устройство мансардного этажа;

-- устройство наружного каркаса сооружения из монолитных железобетонных конструкций с несколькими горизонтальными дисками жесткости;

-- полная внутренняя перепланировка;

-- тепловая санация корпуса сооружения;

-- установка счетчиков индивидуального потребления и капитальный ремонт внутренних сетей ресурсного снабжения.

Из приведенных технических характеристик проектных решений видно, что массовая реконструкция панельного жилья в российских мегаполисах требует, в первую очередь, тщательной инвентаризации земель городской застройки. При выделении сегодня под новую жилую застройку городских земель без сноса ветхих сооружений, без значительных затрат на прокладку коммуникаций должно ставиться непременное условие - расселение на постоянной основе панельного жилья первых индустриальных серий. Земля в городской черте стоит дорого, поэтому инвентаризация должна принять вид кадастра земельной собственности данного населенного пункта.

Само освободившееся панельное сооружение можно превратить после усиления наружным каркасом, связанным металлическими конструкциями покрытия, в высоко рентабельную недвижимость с элитными двухуровневыми квартирами, устраиваемыми между горизонтальными дисками жесткости.

Сооружения с жесткой конструктивной схемой при оптимальном выстраивании финансовых потоков и правильной организации процесса реконструкции могут дать значительную прибыль городскому бюджету.

В настоящий момент большинство жилых сооружений, вне площадочных сетей коммуникаций находится на балансе ЖКХ. Казалось бы, именно балансодержатель, осуществляющий эксплуатационные функции, т.е. право управления и хозяйственного использования, должен являться типичным заказчиком мероприятий по реконструкции жилого фонда. Более того, именно ЖКХ аккумулирует на своих счетах собираемые с граждан средства по статье "Капитальный ремонт".

Собирая сегодня до 12% от общей суммы квартирной платы на капитальный ремонт, городские жилищные управления постоянно ссылаются на отсутствие средств, с трудом изыскивают средства даже на текущий ремонт. Это говорит о том, что денежные средства на капитальный ремонт не распределяются по отдельным лицевым счетам для каждого дома в отдельности и расходуются, скорее всего, не по целевому назначению.

Общие направления сложных реконструкционных мероприятий должны разрабатываться вне системы жилищно-коммунального комплекса, поскольку балансодержатель является лишь одной из заинтересованных сторон.

Как известно, жилье является вторым уровнем пирамиды Мааслоу, располагающимся над ее основанием - общими витальными потребностями человека, и характеризует его чувство защищенности, безопасности. Поэтому при стратегическом планировании развития населенных пунктов нельзя упускать такой, казалось бы, незначительный факт, как пассивное сопротивление реформированию населения даже на уровне обычного недовольства. Кроме того, инвесторами основных финансовых потоков на рынке жилья сегодня являются граждане. Им предстоит в последствие расплачиваться и за непродуманно израсходованные привлеченные инвестиции.

При обосновании проекта реконструкции необходимо составить дерево целей, согласованное с общими стратегическими задачами. Но для каждого конкретного сооружения оно должно включать в себя всех участников планируемого процесса. Анализ дерева позволит не только наметить схему инвестирования реконструкции, но и ответить на основной вопрос: кто выиграет в результате предстоящих мероприятий, что именно и в каком количестве. Попутно выясняются и негативные моменты, которые может испытать в период реконструкции та или иная сторона. На этой основе и определяются источники финансирования, возможные заинтересованные инвесторы, вырабатываются приемлемые стратегии строительства и тактика работы с жильцами.

Рассмотрим несколько вполне типичных примеров, когда реконструкционные мероприятия проводились лишь на уровне решений отделов заказчика городских жилищно-коммунальных управлений, вне общей стратегии развития.

В г. Ижевске, в пересечении улиц Советская и К. Маркса расположен одним-единственным реконструированным полностью жилой дом, где заказчиком реконструкции выступило ЖКХ. В городе этот дом называют еще "Домом молодых специалистов". Построенный в конце 30-х годов, он предназначался для молодой советской элиты.

По словам заместителя начальника горжилуправления по текущему и капитальному ремонту Виктора Зеленина, на те 10 миллионов (!), что были потрачены на реконструкцию в течение четырех лет, можно было построить три одноподъездных девятиэтажки. Подобные дома с деревянными перекрытиями, остатками печных дымоходов и т.п. конструктивными деталями гораздо дешевле сносить. Тем более, что к реконструкции этого дома приступили после пожара, который устроили на чердаке местные бомжи. Но планировки квартир сооружения, предполагавшие коммунальное заселение, поражали дореволюционным простором, а его местоположение до сих пор является наиболее престижным в городе. Поэтому в ГЖУ г.Ижевска было решено провести расселение жителей на постоянной основе в многочисленные микрорайоны на окраине, а в результате полной реконструкции на собранные с горожан средства по статье "Капитальный ремонт" получить элитные квартиры в престижной части города.

Вот из таких "житейских соображений", было принято экономически неоправданное решение. Сегодня чиновники ГЖУ оправдывают свой подход тем, что это был первый в Ижевске дом с настоящими ваннами, поэтому он имел неоспоримую историческую ценность и реконструирован как памятник архитектуры. Но еще 64 аналогичных дома с "первыми ваннами" уже будут точно снесены. Оправдываться коммунальные службы были вынуждены после того, как жители смогли в судебном порядке доказать свои права именно на эту жилплощадь. И, хотя долгие годы ремонта жильцам пришлось обитать в общежитии, отремонтированная по высшему разряду жилплощадь осталась за ними.

Высокую стоимость реконструкции вызвали, прежде всего, сложные технологические схемы, при которых снос всех ветхих деревянных перекрытий и их замена монолитными при низкой несущей способности ограждающих конструкций предусматривали постоянное присутствие на площадке дорогостоящих подъемных механизмов.

К сожалению, реконструкция Дома молодых специалистов не только исчерпала возможности города на полную реконструкцию жилья, этот опыт сегодня вызывает большие опасения у граждан, не желающих даже временно покидать свою жилплощадь в центре города. Недоверие к городским службам настолько велико, что когда представители ГЖУ попытались в период реконструкции согласовать с отселенными жильцами дома по ул. К. Маркса устройство мансардного этажа, чтобы хотя бы частично возместить огромные средства, вложенные в этот объект, жители отказались наотрез, пригрозив новым судебным процессом.

Наряду с жилыми домами, в прошлом по таким же серийным проектам возводились и многочисленные общежития. Они имели различное ведомственное подчинение. Их реконструкция без увязки с планами комплексного развития населенного пункта может нанести непоправимый ущерб формируемой городской застройке.

0x08 graphic

0x08 graphic

Печальным примером непродуманного подхода стала незаконченная реконструкция общежития по ул. Песочная в г. Ижевске. Два пятиэтажных здания, расположенных буквой "Г", были сданы в конце 70-х годов в качестве общежития ремонтно-строительного треста. В начале 90-х годов в одном блоке был начат капитальный ремонт, а его жильцы были "уплотнены" в соседнем блоке.

0x08 graphic

В период реформ и перехода к рыночной экономике трест разорился, оба общежития отошли в городскую собственность в счет задолженности по налогам в местный бюджет. С зияющими пустыми проемами часть здания простояла около пяти лет. Нельзя сказать, чтобы до этого сооружения никому не было дела. Например, ГЖУ г. Ижевска планировало в нем размещение временного переселенческого фонда. Некоторое время, при явном нарушении законодательства, при ущемлении интересов прописанных в этой части общежития граждан, полуразрушенная часть здания свободно меняла своего балансодержателя.

Окончательно решение было принято в пользу электромеханического завода "КУПОЛ", который решил разместить здесь очередной административный корпус.

Вначале реконструкционных работ по периметру сооружения и в местах будущей укладки металлических ферм был выполнен железобетонный монолитный пояс. Монтаж ферм производился автокранами "с колес", поскольку соседство с переполненным общежитием не позволяло устройства временных складов и площадки укрупнительной сборки. Поэтому сам монтаж ферм был произведен буквально в два дня.

Пол мансардного этажа будет выполнен по нижнему поясу металлических ферм, имеющих консольные наружные выпуски, расширяющие внутреннее пространство мансарды. Избежать при таком решении мостиков холода практически невозможно. Эксплуатация такой мансарды будет весьма энергоемкой.

0x08 graphic

0x08 graphic

Обратите внимание на систему прогонов по верхнему поясу ферм. Сами фермы приняты достаточно тяжелыми, с жесткими узлами и сравнительно небольшим для металлических конструкций шагом. Они не нуждаются в системе продольных связей, в данном случае прогоны служат основой для крепления и опирания щитов сплошного деревянного настила. По щитам укладывается полиэтиленовая пленка, служащая паро- и гидроизоляцией, а непосредственно по ней крепятся листы металлочерепицы. Металлочерепица требует разреженной двойной обрешетки и создания системы вентиляционных продухов. Безусловно, выполнить эти условия можно лишь по деревянным стропильным конструкциям. Описываемая технология изначально предполагает конденсацию влаги, сокращение срока службы дорогого кровельного покрытия.

Выбор материала несущих стропильных конструкций увеличивает нагрузку на аварийное здание, стоявшее несколько отопительных сезонов в режиме полного промораживания.

Одновременно с возведением мансарды проводится тепловая санация фасадов. По слою штукатурки укладываются плиты минераловатного утеплителя, затем фасад облицовывается специальной плиткой, либо штукатурится.

Вид со двора общежития: подготовленный к навешиванию слоя утеплителя оштукатуренный фасад реконструируемой части здания

Безусловно, отремонтированный фасад этого здания, стоявшего в центре Ижевска пять лет "без окон, без дверей", будет радовать взгляд горожанина. Но сама цель реконструкции вызывает ряд закономерных вопросов. Как будет сосуществовать заводская элита с перенаселенным общежитским пристроем? Где будут размещены гостевые стоянки автотранспорта? Как будет соблюдаться пропускной режим в вынесенном с территории оборонного завода корпуса?

В настоящий момент это общежитие, расположенное внутри компактной жилой застройки, не имеет благоустроенных выездов на магистрали города. Шестиэтажное офисное здание нарушает всю сложившуюся инфраструктуру, изменяет в худшую сторону жизненный уклад жителей всех расположенных поблизости домов.

Непродуманный подход к реконструкции, неправомерный перевод сооружения из жилого фонда, не позволяет завершить ремонтные, по сути, работы уже третий год. Стоит ли приступать к такой реконструкции, затрачивая такие средства?

Итак, проблема реконструкции жилья первых массовых серий может быть решена только при увязке ее с планом стратегии развития данной территории; детальной проработкой дерева целей, учитывающих всех участников процесса реконструкции, что можно сделать только вне ведомственных интересов.

____________________________________________________________

© Реформа Жкх. Целевое Планирование Реконструкции Жилья Первых Массовых Серий

Origin: http://samlib.ru/r/rossijane/zel.shtml

Создан: 06/01/2003, изменен: 17/02/2009, 22k

Статья: Критика